Afin d’améliorer la lutte contre l’habitation indigne et de mieux connaître et contrôler les mises en location, la loi Alur a instauré un dispositif optionnel d’autorisation préalable des travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant (CCH art. L 111-6-1 à L 111-6-1-3) et un dispositif optionnel d’autorisation préalable de mise en location (CCH art. L 634-1 à L 635-11). Les modalités d’application de ces deux régimes sont fixées.
Travaux conduisant à la création de locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant
Dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer, une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunal (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le conseil municipal (CCH art. L 111-6-1-1, al. 1). L’autorisation peut être refusée ou soumise à conditions lorsque les locaux à usage d'habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique (CCH art. L 111-6-1-1, al. 3).
La demande d’autorisation de travaux comporte, notamment, l'identité du demandeur, la désignation de l'immeuble et la description des travaux envisagés.
Elle est adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique à l'EPCI compétent ou, à défaut, à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :
- soit par le ou les propriétaires du ou des immeubles, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes autorisées par eux à exécuter les travaux ;
- soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs coïndivisaires ou leur mandataire ;
- soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 16 décembre 2016.
Mise en location d'un logement
La mise en location d’un logement par un bailleur peut être soumise à une autorisation préalable (CCH art. L 635-1, I) ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat (CCH art. L 634-1, I) par l'organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal. Les zones soumises à autorisation sont situées sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé tandis que celles soumises à déclaration peuvent être partout ailleurs.
Sont concernées les contrats de locations nues ou meublées de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur, à l'exclusion de leur reconduction ou de leur renouvellement ou de la conclusion d'un avenant à ce contrat (CCH art R 634-1 et R 635-1).
La demande d'autorisation préalable de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire et précise notamment leurs identités et leurs coordonnées (CCH art. R 635-2).
L'autorisation devient caduque s'il apparaît qu'elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de 2 ans suivant sa délivrance (CCH art. R 635-3, al. 3). En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement (CCH art. R 635-3, al. 4).
La déclaration de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire dans les mêmes conditions que la demande d’autorisation préalable (CCH art. R 634-1 à R 634-3).
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 22 décembre 2016.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur les immeubles insalubres, voir Mémento Gestion immobilière n° 44880.
