Il aura fallu attendre plus de 18 mois pour que la proposition de loi transpartisane devant permettre, à l’origine, de renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme soit enfin adoptée. Elle est renommée en « loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale », déjà communément connue sous l'appellation « Loi Le Meur ». Son but est clair : mieux encadrer l’activité de location meublée touristique de courte durée dans un but de préservation du marché locatif d’habitation et de réduction de sa fiscalité attractive.
Généralisation de la procédure d’enregistrement des locations touristiques
Aujourd’hui, toute personne (professionnel ou non) qui offre à la location un meublé de tourisme qui est sa résidence secondaire (classée ou non) doit en faire la déclaration préalable en mairie (C. tourisme art. L 324-1-1, II). Les résidences principales proposées à la location meublée saisonnière ne sont pas concernées, sauf si elles sont situées dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable (C. tourisme art. L 324-1-1, III).
Avec la loi Le Meur, la déclaration du bien loué en meublé touristique assorti d’un numéro d’enregistrement unique sera obligatoire pour tous les propriétaires de meublés, qu’ils soient en résidence principale ou secondaire et quelle que soit la situation géographique du bien. Il faudra passer par un téléservice national qui sera mis en place à une date définie par décret et au plus tard le 20 mai 2026 (C. tourisme art. L 324-1-1, II abrogé et III nouveau ; Loi 2024-1039 art. 1, I-1°a et b).
L’affectation à la résidence principale résultera notamment de la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur mentionnant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition (C. tourisme art. L 324-1-1, III nouveau ; Loi 2024-1039 art. 1, I-1°b).
À réception de la déclaration complète, le téléservice délivrera sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. La commune ou le cas échéant l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme aura accès au numéro de déclaration et à toutes les informations et pièces justificatives de la déclaration.
Les maires contrôleront le respect de la réglementation. À compter du 20 mai 2026 (ou d'une date antérieure fixée par décret), la commune, qui constatera que les pièces justificatives ou informations fournies dans le cadre de l’enregistrement sont erronées ou incomplètes, pourra suspendre le numéro d’enregistrement et enjoindre aux plateformes de location de désactiver l’annonce (C. tourisme art. L 324-1-1, III bis nouveau ; Loi 2024-1039, art. 1, I-1°b).
Le loueur devra mettre à jour la déclaration en cas de tout changement et renouvellera sa déclaration à l’expiration d’un délai fixé par décret (C. tourisme art. L 324-1-1, III nouveau ; Loi 2024-1039 art. 1, I-1°b).
Un décret déterminera les informations et les pièces justificatives qui seront exigées pour l’enregistrement de la déclaration préalable (C. tourisme art. L 324-1-1, III nouveau ; Loi 2024-1039 art. 1, I-1°b).
Instauration de l'autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation
Aujourd’hui, le régime d’autorisation du changement d’usage s’applique automatiquement aux communes de plus de 200 000 habitants, à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. La réglementation peut, en outre, être étendue à d'autres communes ou à une partie seulement de leur territoire, par décision du préfet prise sur proposition du maire ou, pour les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants prévue par l'article 232 du CGI, par une délibération de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière de PLU ou, à défaut, du conseil municipal (CCH art. L 631-7, L 631-7-1 et L 631-9).
Avec la loi Le Meur, l'application automatique du régime d'autorisation est supprimée au 21 novembre 2024.
Dans les communes situées en zones tendues, c'est-à-dire les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI art. 232, I), le contrôle du changement d’usage des locaux d’habitation est instauré par la commune sur délibération (CCH art. L 631-7 modifié ; Loi 2024-1039 art. 5, I-1°).
Dans les communes hors zones tendues, le contrôle du changement d'usage peut désormais être mis en place sans passer par une autorisation préfectorale. Une délibération suffit, sous réserve qu'elle soit motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant (CCH art. L 631-9 modifié ; Loi 2024-1039 art. 5, I-3°).
Renforcement du régime des autorisations temporaires de changement d'usage
Élargissement des autorisations temporaires aux personnes morales
Jusqu'à présent, les communes pouvaient décider d’instaurer une procédure d’autorisation temporaire du changement d’usage en vue de permettre à une personne physique de louer un local à usage d’habitation en meublé de tourisme, sans que cela le fasse changer de nature. Cette faculté est désormais ouverte aux personnes morales depuis le 21 novembre 2024 (CCH art. L 631-7-1 A, al. 1 modifié ; Loi 2024-1039 art. 5, I-2°a, b).
Instauration de quotas d’autorisations temporaires
Depuis le 21 novembre 2024, les communes peuvent décider sur tout ou partie de leur territoire, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elles délimitent, du nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou de la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage (CCH art. L 631-7-1 A modifié ; Loi 2024-1039 art. 5, I-2°-c).
Ces quotas sur les nouvelles autorisations temporaires du changement d’usage de location meublées touristiques sont mis en place par délibération du conseil municipal (CCH art. L 631-7-1 A, al. 3 modifié). Dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne pourra être délivrée dans le but de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme sauf si elle est accordée contre une compensation. Il est précisé que toutes les autorisations temporaires seront délivrées pour une durée identique, inférieure à 5 ans.
Les logements inclus dans les résidences de tourisme ne sont pas pris en compte pour le calcul des quotas dès lors qu’ils constituent des résidences principales en dehors des périodes de location touristique (CCH art. L 631-7-1 A, al. 4 nouveau ; Loi 2024-1039, art. 5, I-2°-c).
Précisons que, dans les copropriétés, le loueur qui fait la demande d’autorisation du changement d’usage temporaire en vue de la location meublée touristique de son bien doit attester, depuis le 21 novembre 2024, par une déclaration sur l’honneur que sa demande est conforme au règlement de copropriété (CCH art. L 631-1-7-1 A, al. 5 modifié ; Loi 2024-1039 art. 5, I-2°-c).
Élargissement de l'autorisation aux locaux à un autre usage que l’habitation
Jusqu'à présent, les communes en zone tendue ayant mis en place le système d'enregistrement des meublés pouvaient instaurer une procédure d’autorisation de transformation pour louer des locaux à usage commercial (commerces de proximité, ateliers d’artisans, etc.) en locations meublées touristiques. À compter d'une date qui sera fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026, ne seront plus seulement visés les « locaux à usage commercial » mais tout « local qui n’est pas à usage d’habitation », ce qui élargit la définition des locaux dont la location en tant que meublé de tourisme peut être soumise à autorisation. Par ailleurs, le dispositif sera décorrélé de la procédure d'enregistrement et pourra être mis en place dans toutes le communes où le changement d'usage des locaux d'habitation sera soumis à autorisation préalable. Par ailleurs, l'autorisation de transformation ne tiendra plus lieu d’autorisation d’urbanisme (C. tourisme art. L 324-1-1, IV bis modifié ; Loi 2024-1039 art. 1, I-1°-d).
Réforme de la preuve de l’usage d’habitation
Jusqu'à présent, le régime de la preuve était peu favorable aux communes poursuivantes : le dispositif permettait bien souvent aux défendeurs d’échapper à toute sanction, lorsque le local concerné était ancien (avant 1970) et que la déclaration réalisée à cette date était imprécise.
Depuis le 21 novembre 2024, la loi fait désormais référence à l’usage d’habitation et non plus à la destination d’habitation, qui est une notion du droit de l’urbanisme (CCH art. L 631-7, al. 2 modifié ; Loi 2024-1039 art. 5, I-1°-c). Est à usage d’habitation tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment s’il est vacant ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne (CCH art. L 631-7, al. 6 nouveau ; Loi 2024-1039 art. 5, I-1°-d).
La preuve de l’usage d’habitation est simplifiée, facilitant ainsi le travail de celui ou celle qui doit démontrer un changement d’usage illicite (CCH art. L 631-7, al. 3 modifié). Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des 30 dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage. Mais si une autorisation de changement d’usage a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local d’habitation, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation (CCH art. L 631-7 modifié ; Loi 2024-1039 art. 5, I-d).
S’agissant des locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, ils sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure de changement d’usage (CCH art. L 631-7, al. 3 et 4 nouveaux). Toutefois, une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation « ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage » (CCH art. L 631-7, al. 5 nouveau).
Réduction du nombre maximal de nuitées des résidences principales
Aujourd’hui, la résidence principale, entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, peut être mise en location meublée touristique dans les communes où l'autorisation de changement d'usage est en vigueur, pour une durée ne dépassant pas 120 jours par année civile. Des exceptions existent : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (C. tourisme art. L 324-1-1, IV).
À compter du 1er janvier 2025, le nombre maximal de nuitées pourra être abaissé, dans la limite de 90 jours par an, sur délibération motivée du conseil municipal dans les communes situées en zone tendue (C. tourisme art. L 324-1-1, IV modifié ; Loi 2024-1039, art. 4, I-1°). Cette possibilité sera offerte à toutes les communes à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026 (C. tourisme art. L 324-1-1, IV modifié ; Loi 2024-1039, art. 1, I-1°-c-al. 1 et II).
Depuis le 21 novembre 2024, la commune peut demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale (C. tourisme art. L 324-1-1, IV modifié ; Loi 2024-1039 art. 1, I-1°c-al. 2 et II). Jusqu'à présent, cette demande ne pouvait concerner que les meublés constituant la résidence principale du loueur.
On rappellera qu'au plus tard le 21 mai 2025 l’organisme centralisant les données devra informer les communes ou EPCI compétents du dépassement du nombre de jours de location, que le logement soit une résidence principale ou non. À l’occasion du dépassement de ces mêmes limites, l’intermédiaire ou la plateforme devront cesser de proposer le bien à la location (C. tourisme art. L 324-2-1, II, dans sa rédaction issue de la loi 2024-449 du 21-5-2024 art. 43,1° et art. 64, VI).
Contrôle de la copropriété
Jusqu’à présent, l’autorisation ou l’interdiction de la location touristique est à la libre appréciation des copropriétés quant à l’indiquer ou non dans leur règlement par une décision prise à l’unanimité (Loi 65-557 du 10-7-1965, art. 26, al. 6).
Avec la loi Le Meur...
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