Un maître d’ouvrage souscrit un contrat d’assurance constructeur non réalisateur et fait rénover un immeuble. Il le vend par lots en l’état futur d’achèvement. Après la réception, le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires se plaignent de désordres.
Sanctionné par la cour d’appel, le vendeur formule plusieurs contestations.
Condamné pour la détérioration de la peinture des volets, il allègue le caractère intermédiaire de ces désordres et obtient la cassation de l’arrêt sur le fondement de l’article 1147 du Code civil pour absence de faute prouvée à son encontre.
Il reproche également à la cour d’appel d’avoir rejeté sa demande de condamnation de son assureur à le garantir pour des désordres de nature décennale affectant le toit-terrasse. Sur ce point, l’arrêt de la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’immeuble à construire est tenu de la garantie décennale qui, en l’espèce, s’appliquait aux conséquences de l’omission de l’évacuation des eaux pluviales. La cour d’appel avait retenu la responsabilité décennale du constructeur à ce titre, mais avait écarté la garantie de l’assureur de responsabilité du vendeur. Cela justifiait la cassation de son arrêt.
A noter :
Les peintures défectueuses des volets sont des désordres intermédiaires qui relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun. Le maître d’ouvrage vendeur peut en répondre envers les acquéreurs. L’action contre les constructeurs se transmet aux acquéreurs, comme l’atteste une jurisprudence abondante (Cass. 3e civ. 26-5-1992 n° 89-21.897 P-F : Bull. civ. III n° 168 ; Cass. 3e civ. 10-3-2009 n° 08-11.173 F-D : BPIM 3/09 inf. 212), mais ils doivent établir leur faute (Cass. 3e civ. 22-3-1995 n° 93-15.233 P-F : RJDA 6/95 n° 757 ; Cass. 3e civ. 27-1-2010 n° 08-21.085 FS-PB : Bull. civ. III n° 20). La même action peut être engagée contre le maître de l’ouvrage. Elle est autonome et sa faute doit être prouvée, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Le vendeur d’immeuble à construire est tenu de la garantie décennale en application de l’article 1646-1 du Code civil, qui l’oblige à ce titre comme les architectes, entrepreneurs et autres personnes tenues en application des articles 1792 et suivants du Code civil. En l’espèce, le désordre procédait de l’absence d’évacuation des eaux pluviales entraînant un rejet sur les terrasses et compromettant la destination et la solidité de l’ouvrage. La cour d’appel avait estimé qu’il ne s’agissait pas d’une malfaçon mais d’une omission et avait écarté la garantie décennale pour ce motif. La cassation était inévitable car c’est le désordre grave au sens de l’article 1792 qui importe. La cassation entraînait également la garantie de l’assureur, qui avait été écartée pour ce motif.
