Une délibération du bureau métropolitain Nice Côte d’Azur modifie le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation pour la ville de Nice. Ce règlement prévoit désormais : « Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande [de changement d’usage] devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété ». Cette délibération est-elle légale ?
Non, juge la cour administrative d’appel de Marseille. Une délibération subordonnant la délivrance de l’autorisation de changement d’usage à la fourniture de l’accord de la copropriété de l’immeuble est illégale. D’une part, l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous réserve des droits des tiers. L’administration n’a donc pas à demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier de l’existence de ses droits au regard du droit de la copropriété. D’autre part, une délibération soumettant discrétionnairement à l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local aux fins de le louer à des fins touristiques porte, dans des conditions contraires à l’article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires.
A noter :
L’arrêt a été rendu sous l’empire du droit antérieur à la loi Le Meur du 19 novembre 2024, visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Désormais, il est inscrit dans la loi qu’un copropriétaire qui fait la demande d’autorisation de changement d’usage temporaire en vue de la location meublée touristique de son bien doit attester auprès de l’administration, par une déclaration sur l’honneur, que sa demande est conforme au règlement de copropriété (CCH art. L 631-1-7-1 A dans sa rédaction issue de la loi 2024-1039 du 19-11-2024). Le législateur évite ainsi l'écueil de l'inconstitutionnalité d'une disposition soumettant à l'accord de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation aux fins de la location meublée touristique.
Si l’administration n’a pas à demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier être en règle avec le droit de la copropriété, la copropriété (ou un copropriétaire) pourra, bien entendu, faire valoir ses droits en cas de violation du règlement de copropriété (RCP). Et désormais, avec la loi Le Meur, les RCP établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des locations de meublés touristiques (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8-1-1 créé par la loi 2024-1039 du 19-11-2024). Quant aux RCP existants interdisant toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à cet usage, ils peuvent être modifiés en AG pour interdire les locations touristiques (hors résidence principale du loueur) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 6 dans sa rédaction issue de la loi 2024-1039 du 19-11-2024).
