La Quotidienne : Qu’est-ce que le coliving ?
Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT et Chloé TOMEO : Pendant résidentiel du coworking, le coliving recouvre des réalités très différentes : de la simple colocation organisée par le bailleur au modèle plus innovant consistant à vivre en communauté dans un immeuble ou une maison individuelle offrant à chaque occupant un espace privatif (a priori meublé), des parties et installations communes (salle de sport, laverie, salle à manger, rooftop, etc.), ainsi que des services tels que ménage, blanchisserie, conciergerie, mise à disposition de moyens de locomotion, etc. Cette nouvelle offre entend répondre à la tension des prix de l’immobilier dans les grandes villes où il se développe principalement, et vise une clientèle variée – étudiant, actif en mobilité, senior – en mettant en avant la convivialité et la flexibilité.
La Quotidienne : Quelle est la nature du contrat de bail conclu par le coliver ?
S.F-D. et C.T. : A ce jour aucun régime juridique particulier n’encadre le coliving. La nature du contrat avec le coliver varie selon la destination urbanistique de l’immeuble, son usage (si l’immeuble est soumis à la réglementation de l’usage) et les modalités d’exploitation retenues, spécialement la durée du contrat de coliver. Les contrats de durée courte interrogent quant à la compatibilité avec la destination « habitation ». Selon les hypothèses, le contrat peut ainsi prendre la forme d’un contrat de location saisonnière ou celle des baux d’habitation. Les sujets le plus structurants pour arbitrer ces alternatives sont ceux de la destination urbanistique et de l’usage de l’immeuble. Les modalités d’exploitation sont ensuite adaptées pour respecter ces impératifs. L’exploitant peut également choisir dans certains cas un cadre juridique spécifique : celui de la résidence-services ou du logement-foyer. En résidence-services, la loi du 6 juillet 1989 offre deux options : le bail meublé classique et/ou pour certaines catégories de locataires le bail mobilité (durée de 1 à 10 mois). En logement-foyer, un « contrat de résident » d’un mois renouvelable est conclu, permettant une facturation globale librement fixée du loyer, des charges et des services.
Une alternative pourra parfois aussi être envisagée : le bail civil avec un preneur personne morale mettant les locaux à disposition de ses salariés.
La Quotidienne : Dans quel cadre juridique la relation entre le propriétaire de l’immeuble et l’exploitant s’inscrit-elle ?
S.F-D. et C.T. : Le propriétaire de l’immeuble pourra ne pas souhaiter exploiter lui-même l’activité de coliving, il aura dans ce cas recours à un tiers exploitant.
Dans ce cas, le contrat conclu entre le propriétaire et l’exploitant dépendra du niveau d’implication opérationnelle et de responsabilité que le propriétaire accepte d’assumer. Si celui-ci est faible voire nul, il proposera la conclusion d’un bail - commercial a priori du fait du caractère meublé des logements et de la fourniture des services. S’il souhaite être intéressé à l’activité et en accepte les risques, il aura recours au mandat de gestion soumis à la loi Hoguet. Dans le cadre du bail, l’exploitant détiendra le fonds de commerce exploité dans l’immeuble et assumera l’entière responsabilité de l’activité, il signera notamment les sous-baux en son nom. Certaines clauses du bail commercial, telles que la destination et la faculté de sous-location, devront faire l’objet d’une vigilance particulière. A contrario, l’exploitant-mandataire agit au nom et pour le compte du propriétaire-mandant qui engage sa responsabilité dans l’exercice de l’activité.
La Quotidienne : Quels sont les défis juridiques du coliving ?
S.F-D. et C.T. : Encore au stade du développement, le coliving soulève de nombreuses questions, et notamment celle de savoir si le coliving propose réellement une nouvelle approche de l’immobilier résidentiel ou s’il doit être considéré comme un simple outil marketing, sans spécificité juridique nouvelle. Notre expérience montre, au regard de l’ampleur et de la nature des services fournis, que l’offre est le plus souvent réellement innovante.
L’engouement des occupants et la créativité des exploitants traduisent également selon nous l’émergence d’un nouveau produit immobilier résidentiel. Ajouté à l’intérêt des investisseurs, il existe un alignement des planètes propice au développement de ce produit innovant.
Nécessite-t-il un cadre juridique propre, permettant de favoriser son attractivité et son déploiement ? Sur le terrain de l'urbanisme, certainement, car les dispositions d’urbanisme applicables sont déterminées principalement au niveau local et marquées de ce fait par une grande hétérogénéité sur le territoire ce que ne permet pas un traitement harmonieux de ce produit. Mais pour le reste les outils existants, tant juridiques que fiscaux, permettent suffisamment de répondre aux attentes des acteurs du coliving, étant précisé toutefois que certaines réglementations spécifiques comme par exemple celle relative aux Etablissements Recevant du Public pourraient mieux appréhender cette nouvelle classe d’actifs.
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Par Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT, avocate associée
et Chloé TOMEO, avocate au sein du cabinet LPA-CGR avocats
