Afin de développer l’offre de logements accessibles aux ménages les plus modestes dans les agglomérations, le Gouvernement a créé le bail réel solidaire par voie d’ordonnance (voir La quotidienne du 22 juillet 2016). Un décret en Conseil d’Etat déterminera ses modalités d’application.

Qualité du bailleur

Ce bail est réservé aux organismes fonciers solidaires (OFS), organismes sans but lucratif agréés ayant pour objet de constituer un parc pérenne de logements à destination des ménages modestes (C. urb. art. L 329-1).

Il permet aux OFS, propriétaires d’un terrain, bâti ou non, de consentir à un preneur des droits réels temporaires en vue de la location de longue durée (entre 18 et 99 ans) ou de l’accession à la propriété d’un logement à usage d’habitation principale ou à usage mixte et professionnel et d’habitation principale, avec, s’il y a lieu, l’obligation pour le preneur de construire ou réhabiliter des constructions existantes (CCH art. L 255-1). En raison de sa durée, ce bail sera soumis à publicité foncière et devra obligatoirement prendre la forme authentique (Décret du 4-1-1955 art. 28, 1° b).

Qualité du preneur

Les OFS pourront signer un bail réel solidaire avec trois sortes de preneurs.

En premier lieu, le bail peut être consenti à un ménage sous plafond de ressources, occupant le logement. Les plafonds de prix de cession des droits réels et de ressources du preneur seront fixés par décret (CCH art. L 255-2 al. 1). L’OFS peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de l’opération, appliquer un seuil de ressources inférieur (CCH art. L 255-2 al. 2). En second lieu, le bail peut être consenti au profit d’un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources et à un prix fixés par décret, ou à proposer la souscription de parts ou actions permettant la jouissance du logement (CCH art. L 255-3).

Enfin, le preneur peut être un opérateur qui, éventuellement, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à les mettre en location au profit de ménages aux revenus modestes ne dépassant pas certains plafonds et moyennant un loyer dont le seuil sera fixé par décret (CCH art. L 255-4).

Dans ces trois situations, le preneur s’acquitte du paiement d’une redevance dont le montant tient compte des conditions d’acquisition du patrimoine par l’OFS et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation des logements et des conditions d’occupation des logements, objets du bail réel solidaire (CCH art. L 255-8).

Cession et transmission du bail

En cas de cession ou de donation des droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire, le cédant ou donateur doit obtenir préalablement un agrément de l’OFS (CCH art. L 255-10 s.), l’acquéreur ou donataire devant répondre aux conditions d’éligibilité énoncées précédemment. Si l’agrément est délivré, la durée du bail est prorogée de plein droit afin de permettre au nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial (CCH art. L 255-12).

En cas de décès du preneur, le bail est transmis à son ayant-droit dans les mêmes conditions d’éligibilité, sans être toutefois opposables au conjoint survivant (CCH art. L 255-14).

Ainsi, à chaque mutation (donation, succession, cession), le bail est comme « rechargé ».

S’agissant du prix de vente ou de la valeur maximale des droits réels immobiliers, parts et actions permettant la jouissance du bien, ils sont limités à la valeur initiale, actualisée selon des modalités à définir par décret (CCH art. L 255-5). Echappant à la spéculation immobilière, l’accession sociale à la propriété par le biais du bail réel solidaire est ainsi mieux garantie.

Notons que l’OFS dispose d’un droit de préemption à l’occasion de toute cession ou donation. Dans ce cas, il peut racheter les droits réels sur le bien objet du bail ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions d’éligibilité (CCH art. L 255-15).

Fin du bail

Lorsque le bail expire, les droits réels immobiliers du preneur deviennent la propriété de l’OFS après indemnisation de la valeur de ses droits réels immobiliers dans les conditions prévues par le bail et dans la limite de la valeur initiale, actualisée selon des modalités qui seront définies par décret (CCH art. L 255-16).