Conscient que les risques de sol demeurent un des points noirs de la construction de maison individuelle (sous CCMI ou maîtrise d’œuvre), le législateur a tenté d’y remédier avec la loi Élan en créant un dispositif destiné à prévenir les risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols au moyen d’études géotechniques obligatoires en certaines circonstances (CCH art. L 112-20 s.). Pour atteindre cet objectif, le législateur crée, en quelque sorte, une carte d’identité géotechnique du terrain d’assiette qui, annexée au titre de propriété, suivra les mutations successives.
Alors que le dispositif était d’ores et déjà complété par deux décrets (CCH art. R. 112-5 s. créés par le décret 2019-495 du 22-5-2019 et R 112-10 créé par le décret 2019-1223 du 25-11-2019), on attendait encore plusieurs arrêtés… Au nombre de trois et tous datés du 22 juillet, ils ont été publiés à quelques jours d’intervalle mais non sans mal, l’arrêté définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ayant omis de publier en annexe la carte des zones, pourtant essentielle. Erreur qui a fait l’objet d’un rectificatif le 15 août (TREP2019233Z : JO 15 texte n° 14).
À noter : Ces arrêtés d’application énonçant le contenu des études géotechniques (Arrêté LOGL2019476A publié le 6 août), définissant les zones d’application du dispositif (Arrêté TREP2019233A publié le 9 août et rectifié le 15 août) et décrivant les techniques particulières de construction (Arrêté LOGL2021179A publié le 15 août) apportent les précisions nécessaires à l’entrée en vigueur du dispositif. Celui-ci, à défaut d’avoir pu avoir lieu le 1er janvier 2020 comme cela était prévu, pourrait être raisonnablement fixé au 10 août, soit le lendemain de la publication au Journal Officiel de l’arrêté définissant les zones d’application du dispositif (C. civ. art. 1), dont la connaissance est nécessaire à l’application de ce dispositif aux ventes de terrain. Concrètement, si l’on admet que le dispositif entre en vigueur au 10 août 2020, ce n’est qu’à compter de cette date que l’étude géotechnique doit être annexée à la promesse ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En conséquence, les ventes de terrain dont les promesses ont été conclues antérieurement à cette date tandis que l’acte authentique lui est postérieur ne sont pas concernées.
Et s’agissant des contrats de construction, le fait que le troisième arrêté (Arrêté LOGL2021179A publié le 15 août) précise son entrée en vigueur au 1er janvier 2020 ne peut avoir d’incidence sur l’entrée en vigueur du dispositif, faute, à cette date, que les autres arrêtés aient été publiés. La date du 10 août pourrait alors être également retenue quant à l’entrée en vigueur du dispositif : seuls les contrats de construction conclus à compter de cette date sont concernés. Allant plus loin, l’on peut toutefois s’interroger sur la possibilité concrète pour le constructeur de respecter les « techniques particulières de construction » avant qu’elles n’aient été définies par l’arrêté publié le 15 août.
En pratique, conformément aux articles L 112-20 et suivants du CCH, le maître de l’ouvrage doit, lorsque les conditions en sont réunies, remettre au constructeur ou au maître d’œuvre une étude géotechnique.
En principe, cette étude géotechnique aura préalablement été remise au maître de l’ouvrage par le vendeur du terrain constructible non bâti, dès lors qu’il présente certaines conditions d’ordre géographique et juridique dont il conviendra de s’assurer de la réunion dès la promesse de vente. Pour ce faire, il convient de déterminer, en premier lieu, si le « terrain non bâti constructible » (CCH art. L 112-21) à vendre se situe dans une zone de risques. La consultation de la carte des zones, disponible sur le site « www.georisques.gouv.fr », permettra de déterminer si le terrain se situe dans les zones d’exposition forte ou moyenne, seules concernées par le dispositif. En second lieu, le vendeur du terrain ne devra remettre à l’acquéreur une étude géotechnique que si les dispositions d'urbanisme applicables au moment de la vente permettent la réalisation de maisons individuelles. Si ces deux conditions sont réunies, ce dont le notaire devra s’assurer, c’est une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction), ou toute étude équivalente, qui doit être obligatoirement annexée à la promesse ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Elle restera, au surplus, annexée au titre de propriété du terrain et suivra les mutations successives de celui-ci (vente, donation, etc.). Sa durée de validité est de trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué (CCH art. R 112-18).
Mais, même si cette étude géotechnique préalable n’était pas annexée au titre de propriété du terrain constructible, faute d’avoir été remise par le vendeur du terrain à bâtir, il revient tout de même au maître de l’ouvrage d’en fournir une au constructeur avant la conclusion de tout contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre ayant pour objet une maison individuelle (CCH art. L 112-22). Précisons qu’avec l’accord du maître de l’ouvrage le constructeur peut aussi la faire réaliser. Cette étude pourra être une étude préalable de type G1 ou équivalent, ou une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) ou équivalent, prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. Cette dernière étude n’est alors valable que « pour le projet en vue duquel elle a été réalisée » et semble requise par l’article L 231-2 du CCH lorsque c’est un contrat de construction de maison individuelle qui est conclu.
Le constructeur auquel aura été remis l’étude géotechnique visée par les articles L 112-21 ou L 112-22 du CCH devra :
- soit respecter des techniques particulières de construction définies par l’arrêté LOGL2021179A du 22 juillet lorsque le maître de l’ouvrage lui aura seulement remis une étude préalable de type G1, ou équivalent ;
- soit suivre les recommandations de l’étude de conception de type G2, ou équivalent qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment lorsque le maître de l’ouvrage lui a remis une telle étude.
En cas de vente de l’ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (CCH art. L 112-24, al. 2), ce que le notaire devra vérifier.
Matthieu POUMARÈDE, Professeur de droit à l'Université Toulouse Capitole, Directeur de l'IEJUC
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 80215
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