La vente d’un immeuble est signée entre deux sociétés. Le rapport amiante joint à l’acte conclut à l’absence d’amiante. L’acheteur en détecte pourtant dans l'immeuble après la vente et assigne le vendeur et le diagnostiqueur en indemnisation. Le vendeur invoque la clause de non garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente pour exclure sa responsabilité.
La cour d’appel de Versailles lui donne raison au motif qu’il n’a pas pris l’engagement de livrer un immeuble exempt d’amiante, que la vente est intervenue entre deux professionnels de même spécialité et que l’acheteur ne prouve pas que le vendeur avait connaissance de la présence d’amiante.
Concernant le diagnostiqueur, la cour d’appel limite sa responsabilité en retenant que le préjudice qui lui est imputable s’analyse comme une perte de chance pour l’acheteur de négocier une réduction du prix de vente.
La Cour de cassation confirme l’application de la clause de non garantie des vices cachés mais censure l’arrêt sur la responsabilité du diagnostiqueur, qui se trouve pleinement engagée en cas de diagnostic erroné.
A noter : Confirmation de jurisprudence.
Le vendeur professionnel peut se prévaloir d’une clause exclusive ou limitative de garantie des vices cachés à l’égard de l’acheteur professionnel de la même spécialité (Cass. 3e civ. 26-4-2006 n° 04-19.107 : RJDA 11/06 n° 1127). L’identité de spécialité relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ. 5-12-2006 n° 04-16.878 : RJDA 5/07 n° 466). Dans l’arrêt commenté, l’objet social de chaque société visait notamment « l’acquisition, la gestion, la location et l’administration d’immeubles et de toutes opérations financières mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet ».
Enfin, selon une jurisprudence désormais bien établie, le diagnostiqueur doit indemniser l’acquéreur du coût des travaux de remise en état et non de la simple perte de chance d’avoir pu acheter le bien à un prix tenant compte des travaux (Cass. 3e civ. 15-10-2015 n° 14-18.077 : La Quotidienne du 27 octobre 2015).
Séverine JAILLOT
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