Saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le juge-commissaire doit s'assurer, au jour où il statue, que de tels loyers et charges demeurent impayés (C. com. art. L 622-14, 2° et L 631-14, al. 1 ; art. R 622-13, al. 2 et R 631-20). La Haute Juridiction applique cette règle à l'occasion des faits suivants.
Un locataire commercial est mis en redressement judiciaire. Quatre mois plus tard, le bailleur saisit le juge-commissaire pour qu'il constate la résiliation du bail. Peu de temps après, le tribunal arrête le plan de redressement. L’année suivante, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail est rejetée par le juge-commissaire.
La Cour de cassation confirme l'ordonnance du juge-commissaire et rejette la demande du bailleur : le locataire avait bien payé les loyers échus postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective et ce paiement avait été reçu par le bailleur, le jour même où il avait saisi le juge-commissaire d'une demande de constatation de la résiliation du bail.
A noter :
En cas de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire du locataire, le bailleur peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, mais seulement à l'issue d'un délai de trois mois qui court à compter de ce jugement (C. com. art. L 622-14, 2°, L 631-14, al. 1 et L 641-12, 3°).
L'administrateur (ou, s'il n'en a pas été désigné, le débiteur) ou le liquidateur bénéficie donc d'un délai de paiement pour les premiers loyers dus après l'ouverture de la procédure, sans que le bailleur puisse s'y opposer et sans que le juge n'ait à intervenir. Si les sommes dues sont payées avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation (art. précités).
En l'espèce, le redressement judiciaire avait été ouvert un 28 avril et la demande du bailleur de voir constater la résiliation du bail avait été formée le 10 septembre suivant. Cette demande, faite après l'expiration du délai de trois mois, pouvait donc sembler légitime. C'est en tout cas ce que soutenait le pourvoi du bailleur, qui affirmait que le seul constat de l'existence de loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurés impayés à l'expiration du délai de trois mois suffisait à fonder une action en résiliation de plein droit du bail, peu important que le locataire se soit acquitté des loyers antérieurement ou concomitamment au dépôt de la requête en constatation de la résiliation.
La Cour de cassation réfute ce raisonnement : dès lors que le locataire avait payé avant que le juge-commissaire ne statue sur la demande du bailleur, la résiliation ne pouvait pas être constatée. C'est la précision importante apportée par l'arrêt commenté.
Documents et liens associés :
Cass. com. 12-6-2024 n° 22-24.177 FS-B
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