Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de la décision d’assemblée générale relative à la désignation du syndic et à l’approbation de son contrat.
La cour d’appel rejette la demande, au motif que l’assemblée générale a renouvelé le mandat du syndic jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver le compte de l’exercice arrêté au 31 décembre 2013 et que le mandat n’a donc pas été donné pour plus de trois années.
L’arrêt est cassé au visa de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, qui impose la mention dans le contrat de mandat de syndic de la date calendaire de son échéance.
A noter : jurisprudence nouvelle.
La durée du mandat du syndic a suscité un contentieux important en raison de l’ambiguïté des contrats, qui prévoyaient fréquemment que le mandat prendrait fin lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos. Cette clause a été jugée valide dès lors que, n'aboutissant pas à prolonger le mandat du syndic au delà d'une durée de trois ans, elle était compatible avec les exigences de l'article 28 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ. 23-2-2000 n° 98 14.926 : BPIM 3/00 inf. 198 ; Cass. 3e civ. 6-3-2002 n° 00 10.405 : BPIM 4/02 inf. 284 ; Cass. 3e civ. 15-1-2003 n° 01 14.955 : BPIM 2/03 inf. 119). Néanmoins, le pouvoir réglementaire est intervenu pour mettre un terme à ces ambiguïtés. Ainsi, depuis sa modification par le décret du 27 mai 2004, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le contrat de mandat, approuvé par la décision désignant le syndic, fixe sa durée. Mais dans la version issue de ce texte, seule la détermination de sa prise d’effet était exigée. Le législateur a donc repris la plume et désormais, l’article 29, dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, dispose que le contrat de mandat « précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ». Cette disposition sonne donc le glas de la clause susvisée. La cour d’appel ayant admis la conformité de cette formule sans que ne soit précisé dans le contrat la date calendaire d’échéance du mandat, l’arrêt a donc été légitimement cassé. On notera que la question ne devrait plus se poser à l’avenir puisque le contrat de mandat type, défini par le décret du 26 mars 2015, impose la mention de la date de prise d’effet et de fin du mandat.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur la durée du mandat du syndic : voir Mémento Gestion immobilière n° 38400
