Un copropriétaire est assigné en paiement d’un arriéré de charges de copropriété. Il sollicite reconventionnellement des dommages et intérêts pour manquement du syndicat à son obligation d’entretien de l’immeuble.
La cour d’appel le condamne au paiement de l’arriéré et rejette sa demande de dommages et intérêts : il ne pouvait prétexter le défaut d’entretien de l’immeuble ni invoquer la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de celui-ci alors que l’immeuble ne pouvait être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des charges par les copropriétaires.
La Cour de cassation confirme.
A noter : Cette solution reprend le principe selon lequel un copropriétaire poursuivi en paiement de charges ne peut pas invoquer l’inexécution par le syndicat de ses obligations ou sa carence en matière de travaux pour refuser le paiement de ses charges (Cass. 3e civ. 10-7-2007 n° 06-12.576 : BPIM 5/07 inf. 360 ; Cass. 3e civ. 19-12-2007 n° 06-21.012 : BPIM 1/08 inf. 70). Au même titre qu’il ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, il ne peut davantage solliciter reconventionnellement des dommages et intérêts pour le défaut d’entretien de l’immeuble alors qu’en ne payant pas ses charges, il a commis une faute à l’origine de son préjudice puisqu’il a privé le syndic de la trésorerie nécessaire pour faire face à ses obligations.
A l'inverse, le syndicat peut demander que le copropriétaire défaillant soit condamné également à des dommages-intérêts pour réparer le préjudice causé au syndicat lorsqu'il a compromis la trésorerie et empêché de ce fait l'exécution de travaux (CA Paris 18-5-2000).
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur le recouvrement des charges de copropriété : voir Mémento Gestion immobilière, nos 3660 s.
