Un copropriétaire assigne le syndicat en annulation d’une résolution de l’assemblée générale lui ayant refusé la transformation d’un hangar qu’il possède dans la cour de l’immeuble en maison d’habitation. Le refus des travaux est voté à la majorité de l’article 26. Le copropriétaire sollicite l’autorisation judiciaire d’édifier la maison.
La cour d’appel de Paris déclare la demande irrecevable. Si le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires des hangars sur cour ont la propriété des constructions, le sol des parties construites y est décrit comme une partie commune. Les travaux envisagés par le copropriétaire relèvent donc de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peuvent être autorisés judiciairement sur le fondement de l’article 30, alinéa 4. D’une part, ils impliquent une appropriation du sol d’assiette du hangar, partie commune, le sol devant nécessairement, même sans création de sous-sol ou de fondations, être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d’un hangar. D’autre part, la modification par un copropriétaire de l’utilisation de ses lots ayant une incidence sur le coefficient d’occupation des sols, elle constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes.
La Cour de cassation confirme.
A noter : jurisprudence constante. Un copropriétaire peut effectuer des travaux sur ses parties privatives sous réserve de respecter le règlement de copropriété et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Lorsque ces travaux affectent les parties communes de l’immeuble, le copropriétaire doit impérativement demander une autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, b). Si, comme en l’espèce, les travaux réalisent une emprise sur les parties communes, la décision à prendre doit être votée à la double majorité de l’article 26 car il y a alors aliénation d’une partie commune ou d’un droit accessoire. Dans ce cas, aucune autorisation du juge ne peut remplacer une autorisation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 4-11-2004 n° 03-11-741 : BPIM 1/05 inf. 58).
Anne ICART
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