Sur les 617 000 copropriétés recensées, celles fragiles sont estimées à plus de 100 000, soit 16 % du parc (Source : www.unis-immo.fr).
Sur le terrain il est parfois difficile d’identifier les copropriétés « fragiles » ou qui risquent de le devenir. Une gestion vigilante du conseil syndical peut y aider et permettre de prévenir les difficultés et même dans certains cas de redresser la copropriété avant qu’il ne soit trop tard.
Voici une liste non exhaustive d’indicateurs de fragilité permettant d’alerter et, le cas échéant, de trouver des solutions !
Niveau des impayés. D’après Jean-François Buet, président de la Fnaim : « Il faut s’inquiéter lorsque trois ou quatre propriétaires accumulent des retards de paiement représentant trois trimestres de charges. Cela signifie qu’ils sont noyés et n’arriveront pas à remonter la pente ». Une analyse des impayés effectuée régulièrementpeut donc permettre d’engager un processus de redressement et de prendre les mesures qui s’imposent en temps utile.
Augmentation des charges. L’augmentation des charges par rapport au nombre de lots, le niveau de la dette fournisseurs, l’état des comptes d’attente ou le nombre des factures réglées constituent d’autres signes témoignant de l’existence ou de l’absence d’une gestion saine. Il est dès lors indispensable d’analyser les charges et les contrats fournisseurs ; un audit de gestion pouvant en effet prévenir une dégradation de la situation.
Implication des copropriétaires. Le niveau d’implication des copropriétaires dans la gestion de leur immeuble est un indicateur intéressant du dynamisme de la vie d’une copropriété. Il peut être évalué, notamment, par le taux de participation de ces derniers aux assemblées générales mais aussi par la proportion de locataires dans l’immeuble. La convocationà l’assemblée générale est un document informatif car elle comporte la liste des copropriétaires redevableset le montant de leur dette, ce qui permet de les identifier en amont. Par ailleurs, rien n’empêche le conseil syndical d’anticiper ce rendez-vous en interrogeant régulièrement le syndic. Il en a même la responsabilité puisque son rôle est de contrôler les comptes.
Parties communes. La dégradation des parties communes est un autre « symptôme » à ne pas négliger. En effet, si les travaux votés ne sont pas réalisés, cela signifie le plus souvent que le syndic ne dispose pas de suffisamment d’argent pour les engager ou qu’il a utilisé cet argent à d’autres fins. La loi Alur du 24 mars 2014 a créé le diagnostic technique global (DTG), afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et de prévoir, si nécessaire, un plan de travaux sur plusieurs années. Le décret 2016-1965 du 28 décembre 2016, entré en vigueur le 1erjanvier 2017, précise les compétences dont doivent justifier les personnes qui réalisent le DTG. Les modalités des travaux nécessaires sont intégrées au carnet d’entretien.
Lorsque ces indicateurs n’ont pas été mis en œuvre ou se sont révélés insuffisants et que la copropriété est en difficulté, l’article 29 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 – modifié par la loi 2017-86 du 27 janvier 2017 - met en place un véritable mécanisme de «procédure collective» de la copropriété. Dans son article 29-1 C (créé par la loi Alur le 24 mars 2014), le législateur laisse au juge la possibilité de nommer comme mandataire ad hoc « une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret ». A notre avis, ce mandataire pourrait être un « syndic de redressement », c'est-à-dire un professionnel spécialisé dans la gestion de ces situations particulières. A ce titre, un nouveau label de certification « Syndic de redressement » est en cours de création par l’association Quali SR avec la participation de l’UNIS et de l’Anah.
A notre avis encore, ce professionnel désigné « Syndic de redressement » qui, dans le cadre de son intervention, fournirait un travail de qualité permettant le redressement de la copropriété devrait ensuite avoir la possibilité de demeurer le syndic de celle-ci. Or, la loi y fait obstacle en stipulant que « les mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndics à l'issue de leur mission ». C’est regrettable et nous appelons de nos vœux une évolution de la loi sur ce point permettant aux mandataires ad hoc d’être des « syndics de redressement » certifiés.
Par Carlos Benitez, Expert-Comptable et Commissaire aux Comptes, associé du cabinet FCN et Fondateur de Comandex
Lancée en 2015 par Carlos Benitez, Comandex est une nouvelle solution d’externalisation de la comptabilité mandants pour les administrateurs de biens (syndics de copropriété et gérants d’immeuble) de tailles intermédiaires. Elle permet à ces derniers d’accéder aux outils réservés jusqu’alors aux grands groupes. En apportant conseil, expertise et back office comptable et financier, Comandex entend répondre aux attentes des professionnels de l’immobilier.
