Une baisse du marché locatif des bureaux qui se poursuit
La baisse de la demande en immobilier de bureaux s’amorçait dès le début de l’année 2020, bien avant le début de la crise sanitaire liée au covid-19. En effet, près de 465 000 m2 de bureaux ont été placés en Ile-de-France au premier trimestre 2020 contre 538 000 m2 sur la même période de l’année précédente, soit une baisse de 14 %. Ce sont les grandes transactions (> 5000 m2) qui connaissent la plus forte baisse (9 au premier trimestre 2020 contre 14 à la même période en 2019). Contrairement au segment des grandes opérations, celui des petites et moyennes transactions résiste bien avec une baisse de seulement 2 % sur un an. Pour autant, ce segment pourrait subir plus violemment l’impact de la crise sanitaire que celui des grandes transactions en raison de l’impact attendu sur l’activité des TPE/PME.
Une baisse de la demande compensée par les grands utilisateurs ?
La crise sanitaire a provoqué un arrêt brusque de l’activité du marché des bureaux d’Ile-de-France. Ajouté à la baisse de la demande placée au premier trimestre 2020, cet arrêt de l’activité aura pour conséquence une chute des volumes placés qui sera largement inférieure à la moyenne décennale (2,3 millions de m2) et au mieux, proche des deux points bas des deux dernières décennies (1,48 million de m2 en 2002, 1,75 million en 2013). Selon Knight Frank : « Si la faiblesse du segment des grandes surfaces, observée depuis déjà quelques mois, s’accentue, elle amplifiera la baisse des volumes commercialisés. Si ce créneau de marché résiste, cela permettrait en revanche de soutenir l’activité. » Ainsi, l’expert mise sur la puissance des grands groupes et la diversité des secteurs d’activité présents en région parisienne pour maintenir le marché à flot. En effet, la rationalisation de l’immobilier pour ces acteurs pourrait devenir un moteur de l’activité locative pour les mois à venir. A plus forte raison si l’offre augmente et que les loyers baissent. A noter que cette rationalisation immobilière pourrait servir les secteurs traditionnels de report tels que l’Ouest Parisien ou la première couronne (Saint-Ouen, Saint-Denis).
Quid des immeubles de bureaux et du télétravail ?
Dans le prolongement des grèves de décembre 2019, la crise sanitaire liée au covid-19 a renforcé l’adoption du télétravail au détriment des espaces de bureaux traditionnels. Pourtant, Knight Frank projette un scénario post-confinement médian « entre progression du télétravail d’une part, et consolidation de la place des bureaux comme espaces de sociabilité favorisant le bien-être, la productivité et l’innovation des entreprises d’autre part ». La crise actuelle pouvant se répéter, les bailleurs et les utilisateurs seront plus attentifs à la gestion des risques sanitaires et environnementaux pour décider de leurs espaces de travail. Aussi, la question se pose de savoir s’ils souhaiteront regrouper leurs effectifs au sein de grandes surfaces ou, au contraire, au sein de plusieurs sites pour maîtriser au mieux ces risques. Seul élément certain : les espaces de travail évolueront pour assurer la sécurité des collaborateurs et la continuité de l’activité en cas de nouvelle crise.
Le coworking en perte de vitesse ?
L’une des conséquences immédiates de la crise sanitaire sur l’immobilier de bureaux est la diminution des surfaces prises à bail par les opérateurs de coworking. Diminution déjà attendue avant la crise en raison de l’arrêt de l’expansion de WeWork. Ce segment de marché pourrait également souffrir des difficultés économiques des entrepreneurs et des petites entreprises, principaux acteurs du coworking.
Pourtant, le manque de visibilité des entreprises sur les prochains mois pourrait les conduire à se rabattre sur les espaces de coworking pour ne pas avoir à s’engager sur des baux fermes. Les grands groupes pourraient rapatrier leurs équipes dans des espaces de coworking pour maîtriser les coûts immobiliers à court terme et mieux contrôler la santé de leurs collaborateurs. A l’instar du télétravail et des immeubles de bureaux, Knight Frank prédit un scénario médian entre poursuite du succès du coworking en raison de tendances structurellement favorables d’une part, et concentration plus marquée du secteur au profit des opérateurs les plus solides d’autre part.
A noter également que la non-perception de certains loyers par les opérateurs de coworking pourrait les contraindre à mettre un terme aux négociations en cours ou à libérer des surfaces.
Angeline DOUDOUX
