L'ordonnance : en bref. Nous avons déjà évoqué la mesure, envisagée par les pouvoirs publics, et visant à prendre en compte l’impossibilité ou la difficulté d'organiser une assemblée générale (AG) de copropriétaires pour (re)désigner un syndic, à l’arrivée du terme du contrat de syndic en exercice (voir La Quotidienne du 23 mars 2020).
Cette mesure vient de prendre forme dans le cadre d'une ordonnance publiée le 26 mars 2020, en application de la loi 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 (notre actualité du 24 mars 2020).
Il s'agit de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.
L'ordonnance est entrée en vigueur le 27 mars 2020.
La mesure. L'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 comporte un article 22, ainsi rédigé :
« Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré » pendant une certaine période « est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » .
La période à prendre en compte pour la date d'expiration du contrat de syndic est celle comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, tel que déclaré dans les conditions fixées par la loi 2020-290 du 23 mars 2020 (ord. 2020-304 du 25 mars 2020, art. 1).
Au titre de l'article 4 de la loi 2020-290 du 23 mars 2020, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré pour une durée de deux mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi, intervenue le 23 mars 2020 (Loi 2020-290 du 23.03.2020, art. 4).
L'état d'urgence sanitaire est ainsi censé prendre fin le 23 mai 2020 en principe, en l'état du droit. Notons que la prorogation de l'état d'urgence sanitaire, au delà de la durée prévue, ne peut être autorisée que par une loi.
En droit, et en l'état, le dispositif concerne donc un contrat de syndic arrivant à son terme d'ici le 23 juin 2020 (23 mai + 1 mois).
En pratique. Selon le rapport de présentation de l'ordonnance, le dispositif mis en place permet ainsi le renouvellement de plein droit d'un contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans qu'une assemblée générale (AG) de copropriétaires ait pu se réunir pour conclure un nouveau contrat. Le dispositif « a pour objectif d'assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination ».
Selon le rapport, un contrat de syndic en exercice est ainsi renouvelé jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine AG des copropriétaires, qui pourra être tenue à la sortie de l'état d'urgence sanitaire, et « au plus tard le 31 décembre 2020 » (sic). Il est à relever que cette date du 31 décembre 2020 n'est nullement reprise dans l'ordonnance. En l'état, en droit, la date à prendre en compte est, à notre avis, le 23 novembre 2020 (23 mai 2020 + 6 mois).
L'ordonnance a précisé, en bon sens, que le dispositif ne s'applique pas si une assemblée générale (AG) des copropriétaires a (re)désigné un syndic avant le 26 mars 2020 (avec un contrat ayant pris effet à compter du 12 mars 2020).
Pour consulter :
- l’ordonnance n°2020-304 : cliquer ici
- le rapport de présentation de l’ordonnance : cliquer ici
A noter : Dans un premier temps, le Ministère de la Justice (Direction des affaires civiles et du Sceau, Bureau du droit de l’immobilier et du droit de l’environnement) avait indiqué en logique, dans une fiche daté du 13 mars 2020, que la « seule possibilité » offerte au syndicat des copropriétaires, en l’absence de réunion possible d’une assemblée générale, serait d’obtenir du président du tribunal judiciaire la désignation, par voie d’ordonnance sur requête, d’un administrateur provisoire, en application du dernier alinéa de l’article 17 de la loi 65-557du 10 juillet 1965 (DACS, note du 13 mars 2020). La portée de ce document est désormais à relativiser, compte tenu de l'ordonnance.
Stephan BECQUERELLE
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