Depuis le 1er janvier 2017, le syndic doit soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires, dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, la question de la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) par un tiers (CCH art. L 731-1 issu de l'article 58 de la loi Alur 2014-366 du 24 mars 2014). Les compétences dont doit justifier ce tiers sont fixées, l’objet étant de déterminer l’adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser.
La personne qui réalise le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique. Elle devra justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s'il s'agit d'une personne physique possèdent les compétences requises sur, notamment :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
- les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques.
Ces compétences devront être justifiées au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical s’il existe et, le cas échéant, des références sur des prestations similaires devront être produites.
Le tiers désigné ou sollicité pour la réalisation du DTG devra présenter la copie d'un diplôme ad hoc ou d'un titre professionnel, ou l'attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier, ou d'une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.
S'il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle, le tiers doit en justifier au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical s'il existe.
Il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de passer une convention avec le tiers.
Il doit, en outre, attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global.
Le tiers ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le DTG doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution.
Ces conditions s’appliquent au tiers choisi par le propriétaire en cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans.
Si le DTG existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l'immeuble, qui doit préciser les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l'échéancier recommandé, sont intégrés dans le carnet d’entretien (Décret 2001-477 du 30-5-2001 art. 4).
Anne ICART
Pour en savoir plus sur les travaux en copropriété : voir Mémento Gestion immobilière nos 39600 s.
