Le 8 septembre 2015 est signée une promesse unilatérale de vente d’un appartement sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, expirant le 7 novembre 2015, avec paiement d’une indemnité d’immobilisation, placée sous le séquestre du notaire. L’acheteur se voit refuser le prêt demandé et assigne les vendeurs les 16 et 17 novembre 2020 pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
Les vendeurs soulèvent une fin de non-recevoir prise de la prescription de l’action. L’acheteur soutient que le point de départ du délai de prescription de 5 ans applicable à son action se situe au jour où il a eu connaissance du refus des vendeurs de lui restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation qu'ils n'ont exprimé que le 27 janvier 2020.
La cour d’appel de Paris juge l’action irrecevable comme prescrite. Elle rappelle que selon les dispositions de l’article L 312-16 alinéa 2, devenu L 131-41 du Code de la consommation, lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. En l’espèce, dès l'expiration de la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive, soit le 7 novembre 2015, l’acheteur pouvait réclamer le remboursement de la somme réglée aux vendeurs au titre de l'indemnité d'immobilisation : par conséquent, le délai de prescription quinquennal a expiré le 7 novembre 2020, et l’action engagée les 16 et 17 novembre 2020 est donc prescrite.
La Cour de cassation confirme en précisant que conformément à l’article 2224 du Code civil, le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a connaissance du refus du débiteur de l’exécuter. En l’espèce, le point de départ du délai de la prescription se situe au 7 novembre 2015, qui constitue le terme du délai de réalisation de la condition suspensive.
A noter :
Le versement par le bénéficiaire d'une somme d'argent acquise au promettant si l'option n'est pas levée n'est pas une condition de validité de la promesse unilatérale de vente. La somme versée constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse (Cass. 1e civ. 5-12-1995 n° 93-19.874 : RJDA 4/96 n° 477). Elle est la contrepartie de la possibilité donnée au bénéficiaire, s'il le souhaite, de former la vente à son profit en levant l'option, cette possibilité pouvant s'exercer en raison de l'engagement pris explicitement ou implicitement par le promettant de ne pas vendre à autrui pendant la durée de la promesse. La promesse prévoit généralement que la somme versée sera restituée au bénéficiaire en cas de caducité de la promesse consécutive à la défaillance d'une condition suspensive l'affectant.
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation, au visa de l’article 2224 du Code civil, rappelle que, dès lors qu’une obligation devient exigible, le créancier doit avoir connaissance de son droit d’agir, ce qui fixe le point de départ de la prescription. La prescription de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation commence donc à courir dès la défaillance de la condition suspensive.
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