Une promesse de vente portant sur un immeuble vendu loué en partie prévoit que le vendeur doit informer périodiquement l’acheteur jusqu’à la signature de la vente définitive de tout changement qui pourrait affecter de manière significative l’immeuble et sa situation locative. Le locataire rencontre des difficultés financières importantes et le vendeur prévient l’acheteur avant la signature de la vente en lui adressant un courriel évoquant une procédure classique de recouvrement des loyers. La vente est signée. S’estimant victime d’un dol, l’acheteur assigne le vendeur en paiement de dommages et intérêts pour la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
Les juges d’appel font droit à sa demande. Le vendeur conteste sa condamnation au motif que l’existence d’un dol s’apprécie lors de la conclusion du contrat, qu’il a eu connaissance de la situation financière de son locataire après la signature de la promesse de vente et qu’il n’est pas établi que le défaut d’information était intentionnel. L’acheteur n’aurait donc pas pu contracter à des conditions plus avantageuses.
La Cour de cassation rejette son pourvoi. Elle constate que les parties ont convenu que la situation locative de l’immeuble était un élément déterminant de leur consentement, et qu’au jour de la vente définitive le vendeur savait que le locataire souhaitait mettre fin au bail et obtenir une réduction de loyer. Il n’a pas suffisamment informé l’acheteur de la situation réelle. Elle confirme que ce défaut d’information est intentionnel et constitue une réticence dolosive dont l’acheteur est fondé à se prévaloir pour invoquer un préjudice résidant dans la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente.
À noter :
L’acheteur n’avait pas demandé la nullité de la vente, préférant agir en dommages et intérêt. Ce choix lui appartient car la victime d’un dol peut demander la réparation de son préjudice indépendamment de l’action en nullité (Cass. 1e civ. 25-6-2008 n° 07-18.108 F-PB).
Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (C. civ. art. 1137 al. 2). Le vendeur défendait qu’un manquement à l’obligation contractuelle d’information ne peut constituer un dol que si le défaut d’information est intentionnel et qu’il provoque une erreur déterminante (Cass. com. 28-6-2005 n° 03-16.794 F-PB : RJDA 12/05 n° 1314). Selon lui, le caractère intentionnel du manquement invoqué n’était pas établi. Les parties au contrat doivent exécuter leurs obligations de bonne foi (C. civ. art. 1104), et notamment leur devoir d’information (C. civ. art. 1112-1). Le rédacteur de la promesse de vente avait spécialement renforcé le devoir d’information du vendeur sur la situation locative, ce qui a servi à caractériser le manquement à l’obligation contractuelle d’information sur un élément déterminant du contrat. Le vendeur ne pouvait pas ignorer que la situation locative serait significativement impactée par les difficultés financières du locataire dont les loyers annuels représentent la moitié des revenus de l’immeuble. La Cour de cassation a justement conclu que son manquement était intentionnel et constituait un dol.
