L'acquéreur d’un lot de copropriété donnant sur un jardin, partie commune, assigne le syndicat des copropriétaires en revendication de l’acquisition par prescription du droit de jouissance privatif et exclusif sur ce jardin.
La cour d’appel accueille cette demande. D’une part, l’acquéreur peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire la propriété de ce droit de jouissance privatif dès lors qu’il ne s’agit pas de prescrire sur des biens distincts, mais sur des parties communes dont une quote-part est attachée indissociablement aux parties privatives de chaque lot. D’autre part, la cession incluait nécessairement le droit de jouissance sur les jardins attenants au lot du revendiquant sur lesquels il dispose d’un accès privatif direct.
L’arrêt est cassé : la jouissance des parties communes attachée à la qualité de copropriétaire est distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot.
A noter : le droit de jouissance privatif sur une partie commune, dérogatoire au principe de l’usage collectif des parties communes, résulte le plus souvent d’une clause du règlement de copropriété à défaut d’une décision d’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (à l’unanimité s’il y a une atteinte à la destination de l’immeuble).
Ce droit peut également s’acquérir par prescription (Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06 19.260 : BPIM 6/07 inf. 430). Il appartient alors à celui qui le revendique d’établir la preuve du caractère privatif de la jouissance trentenaire de la partie commune en cause (Cass. 3e civ. 9-7-2013 n° 12 21.390).
En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni une décision de l’assemblée générale n’avaient reconnu un droit de jouissance privatif sur le jardin. Ce droit ne pouvait exister qu’en justifiant que cela faisait 30 ans que le propriétaire du lot en bénéficiait, car il serait ainsi né par l'effet de la prescription acquisitive.
La difficulté dans cette affaire vient du fait que celui qui réclamait le droit de jouissance venait juste d’acheter le bien. Or, le droit de jouissance privatif n'était pas mentionné dans l'acte de vente. Pour que l'acquéreur puisse ajouter sa possession à celle de son vendeur, il aurait fallu que le bien dont il revendiquait la possession soit le même que le bien vendu. Ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Dans la rigueur des principes, il ne pouvait donc pas ajouter sa possession à celle de son vendeur.
La cour d’appel a néanmoins considéré que le bien vendu était le même puisqu’à l'appartement était attaché la jouissance des parties communes. Ce faisant, elle a commis une erreur de raisonnement : ces deux droits n’ont pas la même nature. Le droit de jouissance privatif sur une partie commune implique l’exclusivité de l’usage de cette partie, ce qui le distingue, par essence, du droit de jouir des parties communes afférent à tout lot de copropriété, qui est un droit s’exerçant collectivement. La cour d’appel a fait référence à l’accès privatif direct sur le jardin. La Cour de cassation a considéré que cette particularité matérielle n’impliquait pas que ce lot bénéficiait d’un droit de jouissance privatif et l’arrêt a été cassé.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur le régime juridique applicable aux parties communes : voir Mémento Gestion immobilière n° 35310 s
