Le syndicat des copropriétaires assigne le copropriétaire du lot n° 24 - décrit dans l’état descriptif de division comme comportant un « droit de passage » sur l’entrée charretière (communément appelé bateau) de l’immeuble - en remise en état de cette entrée.
La cour d’appel retient qu’il s’agit d’une action réelle soumise à la prescription trentenaire dès lors qu'il est ici question de mettre fin à l’appropriation d’une partie commune sur laquelle ce copropriétaire n’a pas de jouissance exclusive mais un simple « droit de passage ».
L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher si la mention d’un « droit de passage » au bénéfice de ce seul lot ne révélait pas qu’il s’agissait d’un droit exclusif.
A noter : Jurisprudence nouvelle.
Comment doit s’interpréter le « droit de passage » attribué à un lot sur une partie commune ?
Pour la cour d’appel, il ne s’agissait pas au cas particulier d’un droit de jouissance exclusif mais d'un simple droit de passage. Les parties communes étant la propriété indivise de tous les copropriétaires, ceux-ci ont tous le droit d’en user et d’en jouir librement et il existe entre eux un principe d’égalité dans cette jouissance des parties communes (Cass. 3e civ. 11-3-2009 n° 08-10.566 : BPIM 2/09 inf. 151). Par ailleurs, il est constant qu’il ne peut y avoir création d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif en l’absence de fonds distincts constituant des propriétés indépendantes et appartenant à des propriétaires différents (Cass. 3e civ. 2-12-1980 n° 79-11.182 : Bull. civ. III n° 187 ; Cass. 3e civ. 9-12-1998 n° 97-13.010). En conséquence, que l’entrée charretière soit une partie commune suffisait selon la cour à permettre au propriétaire du lot d’y passer.
Mais les copropriétaires ayant vocation à jouir également de l’ensemble des parties communes, l’attribution à l’un d’eux d’un droit sur celles-ci peut difficilement se comprendre s’il n’en découle pas une exclusivité dans la jouissance de ce droit, exclusivité qui ne peut être constitutive d’une servitude. A défaut, les règlements de copropriété se transformeraient en un inventaire des droits de jouissance de tous les lots sur les parties communes... Le raisonnement de la cour d’appel était donc affecté d’un vice de raisonnement en ce qu’il ne faisait produire aucun effet à la mention du droit de passage dans l’état descriptif de division.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35570
