Dans les zones de vocation agricole, les bâtiments qui ont eu un usage agricole au cours des 5 années précédant l’aliénation peuvent être préemptés par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) « pour leur rendre un usage agricole » (C. rur. art. L 143-1, al. 2).
Depuis le 22 mai 2019, dans les communes littorales, les bâtiments en zone de vocation agricole peuvent être préemptés s’ils ont été utilisés :
- soit pour l’exercice d’une activité agricole au cours des 20 années qui ont précédé l’aliénation (C. rur. art. L 143-1, al. 4 nouveau);
- soit pour l’exploitation de cultures marines exigeant la proximité immédiate de l’eau au cours des 20 années qui ont précédé l’aliénation (C. rur. art. L 143-1, al. 3 nouveau).
Dans les deux cas, la préemption doit avoir pour objet de rendre à ces bâtiments leur usage ancien, agricole ou exploitation de culture marine.
La Safer ne peut pas faire de contre-proposition de prix si le bâtiment a fait l’objet d’un changement de destination, sauf si ce changement de destination a eu lieu au cours des 20 années précédentes, en violation des règles d’urbanisme (C. rur. art. L 143-1, al. 3 et 4).
Si l’aliénation porte sur des terres agricoles ou à vocation agricole et sur un tel bâtiment, la Safer est autorisée à n’exercer son droit de préemption que sur une partie seulement des biens aliénés (C. rur. art. L 143-1-1, 2° modifié).
Par ailleurs, il est précisé que si la Safer met en vente un terrain ou bâtiment dont le dernier usage agricole était un usage conchylicole, elle doit le céder en priorité à un candidat s’engageant à poursuivre une activité conchylicole pendant au moins 10 ans (C. rur. art. L 142-5-1 modifié). Enfin, l’exploitation de marais salants est désormais, au même titre que les activités de culture marines, réputée agricole (C. rur. art. L 311-1, modifié).
À noter : Les zones de vocation agricole, c’est-à-dire celles qui définissent la vocation agricole des terrains nus, sont : les zones agricoles protégées ; l’intérieur d’un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains ; les zones agricoles ou zones naturelles et forestières délimitées par un document d’urbanisme et, en l’absence d’un document d’urbanisme, les secteurs ou partie non encore urbanisés des communes à l’exclusion des bois et forêts (C. rur. art. L 143-1, al. 1).
Les communes littorales sont les communes riveraines des mers et océans, des étangs salés, des plans d'eau intérieurs d'une superficie supérieure à 1 000 hectares ainsi que les communes riveraines des estuaires et des deltas, situées en aval de la limite de salure des eaux et qui participent aux équilibres économiques et écologiques littoraux (communes visées par C. envir. art. L 321-2).
En principe, lorsque la Safer estime que les conditions de l’aliénation et le prix sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle peut faire une contre-proposition de prix (C. rur. art. L 143-10). Si la Safer préempte un bâtiment qui par le passé, a eu un usage agricole (20 ans en zone littorale), mais a fait l’objet d’un changement de destination conforme au droit de l’urbanisme, la loi prévoit – justement – que la Safer ne peut pas faire de contre-proposition. En revanche, si un bâtiment agricole mis en vente a été transformé irrégulièrement, la possibilité pour la Safer de faire une contre-proposition de prix sera un moyen de protéger le littoral contre la spéculation foncière. Même solution en l’absence de changement de destination si le propriétaire du bâtiment envisage de le vendre à un prix bien plus élevé que sa valeur « agricole » parce qu’un acheteur projette de le transformer en habitation ou en restaurant.
Juliette COURQUIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 38632
