Afin de sécuriser les constructions dans des zones exposées au risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (phénomène du retrait – gonflement des argiles), la loi Élan a rendu obligatoire l’établissement d’une étude géotechnique (Loi 2018-1021 du 23-11-2018 art. 68 : BPIM 6/18 inf. 434) :
- pour les ventes de terrain à bâtir dans les secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables permettent la réalisation de maisons individuelles ;
- pour les contrats de construction d’immeubles ne comprenant pas plus de deux logements, ce qui concerne essentiellement les maisons individuelles ou de petits immeubles.
Un premier décret a défini les zones concernées, le contenu et la durée de validité des études géotechniques, précisant que ce dispositif sera applicable aux opérations conclues à compter du 1er janvier 2020 (Décret 2019-495 du 22-5-2019 : voir La Quotidienne du 12 juin 2019).
Rappelons qu’en cas de vente d’un terrain à bâtir répondant aux critères susvisés, une étude géotechnique doit être fournie par le vendeur au stade de la promesse de vente, à défaut lors de la vente (CCH art. L 112-21, al. 1 et 3 ). Il s’agit d’établir une étude géotechnique dite « préalable » procédant à une première identification des risques géotechniques du site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain (CCH art. R 112-6).
Par ailleurs, lors de la conclusion de tout contrat de construction ou de maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation comportant deux logements au maximum, le maître d’ouvrage transmet au constructeur soit l’étude préalable susvisée, soit une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment (étude dite « de conception ») (CCH art. L 112-22, L 112-23 et R 112-8). À défaut d’étude de conception, le constructeur de l'ouvrage est tenu de respecter des techniques particulières de construction.
Un second décret, en date du 25 novembre 2019, vient préciser que ces techniques doivent permettre d’atteindre les objectifs suivants (CCH art. R 112-10 nouveau) :
1° limiter les déformations de l’ouvrage sous l'effet des mouvements différentiels du terrain tant par la conception et la mise en œuvre des éléments de structure et de fondation que par le choix des matériaux de construction ;
2° limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l'ouvrage dues aux apports d'eaux pluviales et de ruissellement ainsi qu'à la végétation ;
3° limiter les échanges thermiques entre l'ouvrage et le terrain adjacent.
Le dispositif n’est toutefois pas complet puisqu’un arrêté interministériel doit encore définir les techniques de construction permettant d'atteindre ces objectifs.
Le décret du 25 novembre corrige par ailleurs l’article R 112-9 du CCH : ne sont pas soumis à l’exigence d’une étude géotechnique les contrats ayant pour objet des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre « le bâtiment et le terrain adjacent » (et non, comme précédemment indiqué, entre « le sol et le sous-sol du bâtiment »).
Les dispositions du décret sont applicables aux contrats de construction concernés conclus à compter du 1er janvier 2020.
Florence GALL-KIESMANN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 80215
