Pour le calcul de l'ISF (mais également des droits de succession/donation), les biens immobiliers sont, en principe, retenus pour leur valeur vénale, c'est-à-dire le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande compte tenu des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques du bien. Certains facteurs de dépréciation sont admis par la loi ou la jurisprudence.
S'agissant de biens détenus en indivision, la Cour de cassation a clairement précisé que la valeur vénale des droits indivis est spécifique et ne se confond pas avec la quote-part de la valeur vénale totale qu'aurait le bien s'il appartenait à un seul propriétaire (Cass. com. 19-6-1990 n° 867 P ; Cass. com. 10-12-1996 n° 2072 D ; Cass. com. 22-2-2000 n° 486 P ; Cass. com. 4-12-2001 n° 2034 FS-D). Il résulte de cette jurisprudence que l’administration des impôts qui entend remettre en cause la valeur déclarée par le contribuable doit, conformément à la règle générale, fonder sa propre évaluation sur des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires, autrement dit, en ce cas, de droits immobiliers indivis. Par exception, il peut être dérogé à cette méthode comparative lorsqu'il n'existe pas de biens similaires ou qu'il n'y a pas de marché du type des biens en cause (Cass. com. 10-5-1988 ; Cass. com. 22-1-1991 n° 219 P; Cass. com. 15-7-1992 n° 1325 D ; Cass. com. 26-1-1999 n° 295 P).
Appliquant strictement les principes dégagés par sa jurisprudence, la Cour de cassation vient de valider l'évaluation retenue par l’administration dans le cas où les droits indivis à évaluer portaient sur une propriété exceptionnelle située à Nice, d'une superficie de plus de 37 000 m2, supportant trois constructions de belle qualité architecturale avec piscine et court de tennis et bénéficiant d'un emplacement privilégié avec vue sur toute la ville et la baie de Nice. N'ayant pas trouvé d'exemples tirés de la cession isolée de droits indivis portant sur des immeubles comparables, l'administration a retenu trois termes de comparaison correspondant à la cession de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis situées dans la même région et détenues en indivision et appliqué une décote de 20 %.
A noter : S'agissant de la décote susceptible de prendre en compte l'état d'indivision de l'immeuble en l'absence d'éléments de comparaison strictement similaires, un taux de 30 % a été retenu par la cour d'appel de Paris dans le cas d'une indivision entre une mère et son fils (CA Paris 4-12-2003 n° 2002/07543). Dans le cas d'un immeuble dont la nue-propriété était détenue en indivision par les enfants de l'usufruitier, c'est même un abattement de 40 % qui a été admis (Cass. com. 27-10-2009 n° 08-11.362).
Pour en savoir plus sur les principes et les techniques d'évaluation : voir le Dossier pratique Evaluation qui présente l'ensemble des méthodes utilisées par les experts professionnels et par l’administration en matière d'évaluation des terrains, immeubles bâtis, fonds de commerce, titres de sociétés non cotés, droits d'auteur et droits voisins.
