Eviction de l'acheteur : la plus-value qu'il perçoit est une indemnisation

Une parcelle de terre est vendue à deux acheteurs distincts à 19 ans d’intervalle. Le premier acheteur forme une action en revendication de propriété contre le second. L’acheteur évincé appelle en garantie le vendeur pour obtenir la restitution du prix de vente. Il sollicite également la condamnation solidaire du vendeur et du notaire à l’indemniser de l’augmentation du prix de vente entre son achat et la décision constatant son éviction. Le notaire fait valoir que l’obligation de verser la plus-value à l’acheteur évincé ne tend pas à l’indemnisation d’un dommage mais vise à rétablir le patrimoine des parties à l’acte dans l’état où il se trouvait avant la vente et que seuls les vendeurs peuvent être tenus à restitution, le notaire n’ayant jamais perçu cette somme.

La Cour de cassation annule la seconde vente et condamne solidairement le vendeur et le notaire à indemniser l’acheteur évincé de l’augmentation du prix de vente car la plus-value n’est pas une restitution mais une indemnisation de la perte subie par l’effet de l’éviction.

A noter : le vendeur est tenu de garantir l’acheteur de l’éviction dont il souffre dans la totalité ou partie du bien vendu (C. civ. art. 1626). En cas d’éviction totale, si la valeur du bien a augmenté, le vendeur doit verser à l’acheteur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien, même si la valorisation du bien ne résulte pas d’une amélioration apportée par l’acheteur (C. civ. art. 1633). La plus-value doit être évaluée à la date de la décision constatant l’éviction (Cass. 3^e civ. 7-7-2010 n° 09-12.055 : RJDA  12/10  inf. 1143).  

Cette plus-value n’existe donc pas au jour de la vente et n’est pas intégrée au patrimoine des vendeurs, contrairement à ce que soutenait le notaire dans l’arrêt commenté. Il ne peut donc pas s’agir d’une restitution mais bien d’une indemnisation, comme le précisent logiquement les juges. Le notaire qui ne vérifie pas l’origine de propriété qui aurait révélé le risque d’éviction engage sa responsabilité et peut être condamné au paiement des sommes mises à la charge du vendeur  au profit de l’acheteur évincé (Cass. 3^e civ. 18-1-1978 : Bull. civ. I n° 28).

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur la garantie d'éviction : voir Mémento Vente immobilière n^os 50620 s.