La loi Vivien permet l’expropriation des immeubles insalubres à titre irrémédiable (C. expr. art. L 511-1 à L 511-9). Jusqu’à présent, seuls étaient concernés par ces dispositions « les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ». Au regard de cette rédaction, les juges du fond adoptaient des solutions discordantes en matière d’indemnisation des locaux commerciaux situés dans de tels immeubles :
un courant jurisprudentiel excluait « l’utilisation de la méthode d’indemnisation dérogatoire applicable lors de la procédure d’expropriation Vivien pour les locaux commerciaux au motif que ces derniers ne peuvent, stricto sensu, faire l’objet d’une interdiction d’habiter » ;
tandis qu’un autre courant de la jurisprudence considérait au contraire que les dispositions de la loi Vivien, et notamment la méthode de calcul des indemnités, devaient s’appliquer « à l’ensemble des locaux de l’immeuble, indépendamment de leur destination » (Étude d’impact du projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé p. 166 ; Rapport AN n° 2066 p. 115 ; Rapport Sénat n° 342 p. 169).
Pour lutter contre cette insécurité juridique, la loi « Habitat dégradé » précise explicitement que la procédure Vivien s’applique aux biens soumis à une « interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser » (C. expr. art. L 511-1, L 511-2, L 511-6 et L 511-11 modifiés).
A noter :
Les conditions d’indemnisation des immeubles insalubres dans le cadre de la loi Vivien sont beaucoup moins favorables que dans le droit commun. Compte tenu de l’état de dégradation des locaux et installations expropriés, les propriétaires sont indemnisés selon la méthode de la récupération foncière : la valeur des biens est appréciée à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition (C. expr. art. L 511-6).
Avant la loi « Habitat dégradé », certaines juridictions considéraient que le propriétaire d’un local commercial dépendant d’un immeuble soumis à la loi Vivien devait être indemnisé dans les conditions de droit commun plutôt que selon la méthode de la récupération foncière applicable au restant du bâtiment. Une telle situation entraînait une inégalité de traitement entre les propriétaires d’un même bien. Elle était surtout susceptible d’augmenter fortement les coûts de l’opération pour les entités expropriantes et donc de « grever la capacité d’intervention de la puissance publique » (Rapport Hanotin-Lutz p. 15).
