La Quotidienne : Quels avantages à investir dans un bien locatif en Espagne plutôt qu’en France ?
Virginie Molinier : Bien que les prix soient aujourd’hui repartis à la hausse, ils sont encore nettement plus bas dans les grandes villes espagnoles qu'à Paris. On arrive ainsi à trouver en Espagne des rentabilités plus élevées qu’en France.
Au niveau juridique, l’avantage pour les bailleurs est l’extrême flexibilité de la loi sur les baux commerciaux [(Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)], qui régit tous les baux d’immeubles qui ont des destinations autre que résidentielles, et les rapports de force qui, historiquement et structurellement, ont toujours été en faveur des propriétaires. Le fait que la quasi-totalité de la loi soit supplétive [Article 4.3 de la Loi sur les baux urbains (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)] a permis à la partie en position de force, les propriétaires, de forger des pratiques de marché à son avantage. Par exemple, l’indemnité commerciale de clientèle en fin de contrat est systématiquement écartée, tout comme le droit préférentiel d’acquisition du locataire, ou la possibilité pour ce dernier de sous-louer. Les baux triple net sont possibles en Espagne, et les travaux structurels des actifs peuvent être mis à la charge du locataire, tout comme le paiement de la taxe foncière. Ces dispositions sont courantes, ce qui pose des jalons favorables pour la négociation des baux par les investisseurs institutionnels. Les durées des baux sont également limitées (en général elles sont de 10 à 15 ans obligatoires pour les bailleurs), et les locataires n’ont aucun droit à un renouvellement automatique. Cela crée un environnement et une pratique plutôt confortables pour les bailleurs.
Pour ce qui est des baux d’habitation, les dispositions sont aussi beaucoup moins protectrices pour le locataire qu’en France. La durée obligatoire pour le propriétaire d’un bail d’habitation est actuellement de 5 ans, si le bailleur est une personne physique, de 7 ans s'il s'agit d'une personne morale [Article 9 de la Loi sur les baux urbains (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)], ce qui signifie qu’au bout de 5 ou 7 ans, si le locataire n’a pas réussi à obtenir une durée de contrat supérieure, le propriétaire peut décider de résilier le contrat de bail ou d’augmenter drastiquement le loyer. Il n’existe aucun mécanisme d’encadrement des loyers au niveau étatique [La région catalane a adopté par Décret du 21 mai 2019 un mécanisme d'encadrement des loyers relatifs aux baux d'habitation qui devra s'appliquer dans les zones dites "tendues" que les pouvoirs publics devront déterminer] et les locataires peuvent être confrontés à des augmentations qui les forcent à quitter leur logement.
Par ailleurs, en cas de non-exécution des obligations du bail par le locataire, la procédure d’expropriation est beaucoup plus aisée et rapide qu’en France. L’exception d’inexécution n’est pas opposable par le locataire, ce n’est donc pas parce que le propriétaire n’effectue pas les travaux de conservation du bien qui lui incombent que le locataire est justifié de ne pas payer son loyer. En cas de non-paiement, il est possible d’exproprier un locataire entre 3 à 6 mois en moyenne.
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Virginie MOLINIER, avocate associée au sein de M&B Avocats, conseille ses clients aussi bien en droit français qu’en droit espagnol. Elle intervient particulièrement dans le domaine des fusions-acquisitions et des restructurations de sociétés dans un contexte souvent international, en droit des contrats et droit économique ainsi qu’en droit immobilier.
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