La Quotidienne : Quel est le profil des investisseurs étrangers qui achètent en Espagne ? Quel pourcentage des acheteurs représentent-ils et où achètent-ils ?
Virginie Molinier : Les investisseurs étrangers en Espagne ont des profils très hétéroclites : les particuliers qui acquièrent une résidence secondaire (et il y en a beaucoup, l’Espagne est la deuxième destination touristique mondiale), et des fonds d’investissements qui achètent des portefeuilles d’actifs commerciaux ou professionnels. Les particuliers achètent surtout sur la côte méditerranéenne, et jusqu’à la frontière du Portugal, ou dans certaines villes qui jouissent d’une image internationale attractive, comme Barcelone, Madrid, Malaga ou Valencia. Ce sont des actifs qui peuvent avoir une valeur standard, ou très élevée, en fonction de leur emplacement et de leur superficie. Les particuliers achètent en général pour profiter de ces actifs à temps partiel, et les louent souvent pendant les périodes où ils ne les occupent pas.
Aujourd'hui dans l'immobilier d'affaires, les investisseurs étrangers représentent 70 % du volume d'investissement total. La plupart des fonds d'investissements sont américains et anglais bien que les français et les allemands soient également très présents sur le marché. Nous voyons désormais arriver des fonds asiatiques (notamment coréens) dont l’appétit croissant pour le marché espagnol s’aiguise. Les ressortissants étrangers investissent dans tous les segments de marché mais avec un intérêt plus marqué pour le retail (fond sud africain Vukile par exemple qui a investi fortement dans les centres commerciaux et a monté un REIT – Real Estate Investment Trusts –), les bureaux, la logistique et l'hôtellerie. Le fond américain Blackstone a également été très actif sur ces trois derniers marchés à partir de 2014. Le premier cycle d'investissement et de mise en valeur de la part de ces fonds est maintenant terminé et nous entrons donc dans une phase de revente pour beaucoup d'entre eux, comme Blackstone ou Greenoak, mais également de réinvestissement sur des bases de valeur plus hautes et un profil plus conservateur. Au niveau résidentiel, les grands acteurs ont été les fonds américains avec un bon savoir-faire dans la restructuration de portefeuilles de crédit en défaisance (provenant des banques qui, pendant la crise, avaient saisi beaucoup d’actifs immobiliers) notamment Blackstone, Bain Capital, Castlelake ou Lone Star. Ils ont acheté de grands portefeuilles de dettes immobilières aux banques et ont même parfois racheté leur structure de gestion de cette dette, dénommés « servicers » en Espagne. Certains ont monté des entreprises de promotion immobilière (le cas le plus connu est celui de Lone Star avec Neinor) pour gérer les terrains disponibles et reprendre la construction de logements neufs. La plupart des grands fonds sont très axés sur Madrid et Barcelone mais la pénurie d'actifs en vente et la forte pression les poussent à s’intéresser d'autres grandes villes comme Valence, Séville ou Bilbao.
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Virginie MOLINIER, avocate associée au sein de M&B Avocats, conseille ses clients aussi bien en droit français qu’en droit espagnol. Elle intervient particulièrement dans le domaine des fusions-acquisitions et des restructurations de sociétés dans un contexte souvent international, en droit des contrats et droit économique ainsi qu’en droit immobilier.
A suivre dans La Quotidienne du 12 juin : « Investir dans l'immobilier espagnol (2/5) : le processus d'achat d'un bien espagnol est-il différent que celui d'un bien Français ? »
