La Quotidienne : Quel est le rôle du notaire dans une acquisition immobilière en Espagne ? A-t-il les mêmes missions et obligations de vérifications urbanistiques et juridiques que son homologue français ?
Virginie Molinier : Le rôle du notaire est beaucoup moins large en Espagne qu’en France. Son rôle se limite, d’une part, à la vérification auprès du registre de la publicité foncière de l’appartenance du bien au vendeur et, d’autre part, auprès du cadastre, de la description du bien. Etant donné que le registre de la publicité foncière et le cadastre sont deux entités administratives différentes, il arrive souvent que les descriptions des biens ne soient pas concordantes. Le notaire vérifie également le paiement de la taxe foncière sur la période non prescrite (4 ans) [Article 66 de la Loi fiscale générale (Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria)] et demande au président de la copropriété (si le bien fait partie d’une copropriété) si des charges et frais sont dus par le vendeur. Il se charge en général de l’inscription de l’acte authentique et du paiement des différents impôts (droits de mutation, d’enregistrement, plus-value municipale du vendeur, plus-value du vendeur non résident, etc.).
Il n’y a pas en Espagne de diagnostics obligatoires comme il en existe en France, et le notaire n’est donc pas chargé d’en faire état. Il existe toutefois l’obligation, depuis 2013 et pour tous les vendeurs, de faire réaliser une étude sur le bilan énergétique de tout immeuble vendu, et de la remettre à l’acquéreur [Article 14 du Décret sur le certificat relatif à l'efficience énergétique des bâtiments (Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios)]. Le notaire doit vérifier que ce bilan est bien remis.
Il existe aussi, depuis 2012, une obligation pour les vendeurs des immeubles de plus de 50 ans (à moins que les lois régionales n'établissent d'autres délais) situés dans des villes de plus de 25 000 habitants, et pour certaines communes plus petites dans certaines régions, de faire réaliser une inspection technique par un professionnel qui devra détailler les travaux nécessaires pour que l’immeuble soit en état de conservation et ne présente pas de danger particulier [Article 21 du Décret 8/2011 du 1er juillet 2011 (Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa)].
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Virginie MOLINIER, avocate associée au sein de M&B Avocats, conseille ses clients aussi bien en droit français qu’en droit espagnol. Elle intervient particulièrement dans le domaine des fusions-acquisitions et des restructurations de sociétés dans un contexte souvent international, en droit des contrats et droit économique ainsi qu’en droit immobilier.
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