Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable (CCH art. L 631-7 s.). Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.
Des locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, à usage mixte professionnel et d’habitation. Un bail à usage exclusivement professionnel a été conclu sans qu’aucune autorisation de changement d’usage ait été obtenue. Pour les juges du fond, l’autorisation faisant défaut, le bail est nul. Pourvoi : d’après son auteur, les locaux étant, au 1er janvier 1970, « à usage majoritairement professionnel et minoritairement d’habitation », aucune autorisation n’était nécessaire.
Rejet. La Cour de cassation rappelle que des locaux mixtes d’habitation et professionnel entrent bien dans le champ d’application de la réglementation d’ordre public sur le changement d’usage. Elle précise que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel est indifférente. Même si l’affectation des locaux à l’usage d’habitation est minoritaire, le bailleur doit obtenir une autorisation de changement d’usage pour la partie « habitation », avant la conclusion d’un bail exclusivement professionnel. La nullité du bail est donc justifiée.
A noter : la solution est sans surprise, il s’agit d’une confirmation de jurisprudence (Cass. 1e civ. 28-10-2015 n° 14-17.518 F-PB). La réglementation des changements d'usage des locaux destinés à l'habitation a pour objectif essentiel de maintenir l'intégralité des surfaces habitables (déjà affectées à l'habitation) et d'éviter la transformation des centres des villes importantes en quartiers de bureaux ou de commerce. Aucune surface destinée à l’habitation ne doit disparaître au profit d’un autre usage (quel qu’il soit) sans autorisation administrative préalable. Le bailleur doit donc impérativement obtenir cette autorisation avant de signer un bail commercial ou professionnel si, au 1er janvier 1970, les locaux sont affectés – même dans une faible proportion – à l’habitation.
En pratique : le notaire veillera à s’en assurer lors de la constitution du dossier en vue de la conclusion d’un bail, compte tenu de la sévérité de la sanction (nullité du bail).
Juliette COURQUIN
Pour en savoir plus sur le changement d'usage des locaux d'habitation : voir Mémento Urbanisme construction nos 19555 s.
