Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie du lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut modifier des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. Cette procédure ne concerne pas l’affectation des parties communes (C. urb. art. L 442-10, al. 1).
Des requérants reprochent à cette disposition de permettre à l’administration, avec l’accord seulement d’une majorité de propriétaires, de remettre en cause le cahier des charges d’un lotissement en violation du droit de propriété et du droit au maintien des conventions légalement conclues.
Pour le Conseil constitutionnel :
1. En adoptant cette procédure, le législateur a voulu faciliter l’évolution, dans le respect de la politique publique d’urbanisme, des règles propres au lotissement contenues dans le cahier des charges. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général ;
2. L’affectation des parties communes est exclue de cette procédure qui ne vise que les clauses des cahiers des charges (approuvés ou non) contenant des règles d’urbanisme. Elle ne permet donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis ;
3. La procédure est subordonnée à l’accord d’une majorité de colotis et doit être précédée d’une information suffisamment précise des colotis intéressés ;
4. L’administration ne peut prononcer la modification que si elle est compatible avec la réglementation d‘urbanisme et qu’elle poursuit un motif d’intérêt général en lien avec la politique publique d’urbanisme.
Dans ces conditions, le Conseil constitutionnel juge qu’il n’y a ni violation du droit de propriété ni violation du droit au maintien des conventions légalement conclues. Il émet toutefois une réserve : si la modification du cahier des charges aggravait les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur, l’atteinte aux droits constitutionnels de propriété et de liberté contractuelle serait disproportionnée.
A noter : décision importante. Les clauses réglementaires des cahiers des charges de lotissement sont celles qui pourraient figurer dans un document d’urbanisme. Il s’agit des règles de prospects, emprise au sol, destination des constructions... (Rép. Bies : AN 16-9-2014 p. 7866 n° 56400 ; Rép. Picard : AN 8-6-1992 p. 2570 n° 46361). Sous réserve que la modification du cahier des charges n’aggrave pas « les contraintes pesant sur les colotis », la procédure de modification de l’article L 442-10 du Code de l’urbanisme est conforme à la Constitution.
Mais qu’entend-on par « aggravation des contraintes pesant sur les colotis » ? Pour le Conseil constitutionnel, il s’agit d’une modification dans un sens plus restrictif des droits des colotis par rapport aux documents d’urbanisme et au cahier des charges existant (par exemple, en restreignant leur droit à construire). Cette réserve d’interprétation fait ainsi obstacle à toute modification qui aurait d’autres finalités que l’assouplissement des règles d’urbanisme fixées par le cahier des charges ou qui irait au-delà de ce qu’exigent les documents d’urbanisme.
Parmi les arguments avancés par le Conseil constitutionnel pour dire que la procédure de modification est conforme à la Constitution, il invoque sa non application à ce qui a trait à l’affectation des parties communes des lotissements (C. urb. art. L 442-10, al. 2). Or, justement, le projet de loi Élan n’exclut plus la procédure à l’affectation des parties communes … (Projet de loi Élan adopté par le Parlement le 16-10-2018 art. 48). Cette modification législative pourrait rebattre les cartes de la constitutionnalité de l’article L 442-10.
Juliette COURQUIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 27160
