Une société vend des terrains faisant partie d’un site industriel sur lequel une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile et ferroviaire a été exercée, incluant des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). L’acheteur découvre, 18 ans après la vente, à l’occasion d’une opération de réaménagement, l’existence d’une pollution des sols des terrains vendus. Il assigne, 2 ans après cette découverte, le vendeur en réparation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés, de l’obligation d’information de droit commun du vendeur et de l’obligation spécifique d’information du vendeur d’un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée (C. envir. art. L 514-20).
Les juges déclarent l’action en garantie des vices cachés irrecevable faute d’avoir été intentée à « bref délai » au sens de la loi en vigueur à la date des ventes (C. civ. ancien art. 1648) ; le délai pour agir est désormais de 2 ans à compter de la découverte du vice.
S’agissant du manquement à l’obligation d’information de droit commun du vendeur, les juges relèvent que les installations classées étaient implantées sur d’autres parcelles que celles vendues. Si une pollution du sol des parcelles vendues a bien été constatée, rien ne permet d’établir qu’elle trouve sa cause dans l’activité du vendeur. L’acheteur ne prouve pas que le vendeur avait connaissance lors de la vente d’un risque de pollution.
Quant à l’application de l’article L 514-20 du Code de l’environnement qui dispose que, lorsqu’une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur, les juges retiennent qu’elle nécessite qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu. Or, aucune des installations classées implantées sur le site industriel n’a été exploitée sur les parcelles vendues.
Le manquement à l’obligation d’information ne peut donc pas être retenu à l’encontre du vendeur.
Précision inédite. Les juges font une application stricte de l’article L 514-20 du Code de l’environnement en appliquant l’obligation spécifique d’information du vendeur aux seuls terrains sur lesquels l’installation a été exploitée. Dans l’arrêt commenté, la preuve de l’existence d’une installation classée soumise à autorisation sur les parcelles vendues n’est pas rapportée, ni celle d’une installation connexe exploitée à proximité, au sens de l’ancien article R 512-32 du Code de l’environnement. Les juges excluent alors tout manquement du vendeur à son obligation d’information.
La Cour de cassation enrichit ainsi sa jurisprudence sur le champ d’application de l’article L 514-20 du Code de l’environnement, ayant auparavant jugé que l’obligation d’information ne s’applique pas à la vente d’un terrain sur lequel l’exploitation est en cours (Cass. 3e civ. 9-4-2008 n° 07-10.795 FS-PBI : BPIM 3/08 inf. 230). Ce dispositif ne s’applique pas davantage aux installations soumises à déclaration, mais doit tout de même être respecté dès lors que certaines installations de l’exploitation sont soumises à autorisation (Cass. 3e civ. 16-6-2009 n° 07-20.463 F-D).
À noter que, sur le fondement de l’obligation d’information de droit commun, la Cour de cassation a, au contraire, jugé que le vendeur d’un bien situé à proximité d’une installation classée devait en informer l’acheteur (Cass. 3e civ. 25-5-2011 n° 09-16.677 : BPIM 4/11 inf. 310, qui retient un dol commis par le vendeur).
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 11130
