Pour l'imposition à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises (CFE), les bâtiments et terrains industriels sont en règle générale évalués selon une méthode comptable, à la différence des autres locaux professionnels (locaux commerciaux, notamment) qui sont évalués selon une méthode tarifaire. La détermination de la frontière entre locaux professionnels et locaux industriels soulève de nombreuses difficultés, en ce qui concerne en particulier les locaux artisanaux, les bâtiments de stockage et les entrepôts de services logistiques.
Face à ces difficultés, la loi de finances pour 2018 a prévu que les locaux des entreprises artisanales seront exclus de la méthode comptable à compter de 2019 et annoncé l'étude de mesures de sécurisation de la qualification d'immobilisations industrielles. Poursuivant cette démarche, l'article 56 du projet de loi prévoit notamment l'institution d'un seuil en deçà duquel les établissements ne peuvent relever de la méthode comptable et d'un mécanisme de lissage des variations de valeur locative consécutives à un changement de méthode d'évaluation ou d'affectation.
La définition des établissements industriels clarifiée
L'article 56 inscrirait dans la loi en la clarifiant la définition des établissements industriels, qui résulte de la jurisprudence (CE sect. 27-7-2005 n° 261899 et 273663). Seraient ainsi expressément qualifiés d'industriels, d'une part, les bâtiments et terrains servant à l'exercice d'une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers lorsque cette activité nécessite d'importants moyens techniques et, d'autre part, les bâtiments et terrains servant à l'exercice d'autres activités nécessitant d'importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.
La méthode comptable réservée aux installations d'au moins 300 000 €
Toutefois, alors même qu'ils répondraient à la définition légale, les bâtiments et terrains ne pourraient être qualifiés d'établissements industriels lorsque la valeur d'origine des installations techniques, matériels et outillages présents dans ces bâtiments ou sur ces terrains et détenus par le propriétaire ou l'exploitant depuis au moins six mois ne dépasserait pas un montant de 300 000 € (CGI art. 1500, I). Ils seraient alors qualifiés de locaux professionnels et évalués comme tels.
Le franchissement du seuil, à la hausse ou à la baisse, n'entraînerait un changement de qualification et donc de méthode d'évaluation qu'au terme de trois années. Par exception, en cas de construction nouvelle ou de début d'activité au cours d'une année N, le franchissement à la hausse du seuil en N + 1 serait pris en compte dès l'année N + 2.
Cette mesure s'appliquerait à compter de 2020. Les exploitants qui respecteraient le seuil de 300 000 € en 2019 devraient en informer les propriétaires avant le 15 janvier 2020, ces derniers devant, de leur côté, souscrire une déclaration avant le 1er février 2020. Par la suite, les propriétaires seraient tenus de déclarer les changements de la méthode d'évaluation dans les conditions de droit commun prévues par l'article 1406 du CGI.
Les dispositions propres aux entreprises artisanales précisées
Le dispositif spécifique prévu par la loi de finances pour 2018 (CGI art. 1499-00 A) qui exclut les locaux des entreprises artisanales de l'application de la méthode comptable à compter de 2019 serait maintenu. Il serait précisé que ce dispositif continue de s'appliquer aux entreprises artisanales en cas de cessation d'activité, tant que le bien ne fait pas l'objet d'une nouvelle affectation ou d'une nouvelle utilisation.
Par ailleurs, les obligations déclaratives seraient fixées. Ainsi, l'exploitant non propriétaire qui remplit pour la première fois les conditions d'application de la mesure ou qui cesse de les remplir devrait en informer le propriétaire au plus tard le 31 décembre. De son côté, le propriétaire serait tenu de déclarer le changement de la méthode d'évaluation. Pour 2019, première année d'application du dispositif, les exploitants concernés devraient informer les propriétaires avant le 15 janvier 2019, ces derniers devant souscrire une déclaration avant le 1er février 2019.
Les variations de valeur locative lissées sur trois ans
Un mécanisme de lissage s'appliquerait en cas de variation de plus de 30 % de la valeur locative consécutive au changement de méthode d'évaluation d'un établissement industriel ou au changement d'affectation d'un local industriel nouvellement affecté à une activité professionnelle ou inversement d'un local professionnel nouvellement affecté à un usage industriel (CGI art. 1518 A sexies).
La variation de la valeur locative serait ainsi prise en compte à hauteur de 25 % la première année, de 50 % la deuxième année et de 75 % la troisième année. Elle serait intégralement retenue à compter de la quatrième année.
La mesure s'appliquerait pour les changements constatés à compter du 1er janvier 2019.
Marie-Paule CHAVAROT
Pour en savoir plus sur la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises : voir respectivement Mémento Fiscal nos 41650 s. et nos 43520 s.
