Une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble est signée. Dans le délai imparti, l’acquéreur lève l’option, mais après la notification de la décision de la commune de préempter le bien. Par acte authentique, l’immeuble est vendu à la commune. La décision de préemption est par la suite annulée en justice. Le vendeur refuse la rétrocession du bien et l’acquéreur initial, évincé par la préemption, signe une promesse de vente avec la commune.
L’acquéreur initial assigne toutefois le vendeur et la commune pour faire annuler la vente consentie à la commune et voir déclarer parfaite la vente initiale.
La cour d’appel de Paris juge que la vente consentie à la commune en application d’une décision administrative qui a été annulée doit être elle-même déclarée nulle. Elle annule la vente conclue entre le vendeur et la commune mais rejette la demande visant à voir déclarer parfaite la vente initiale au motif que l’acquéreur a signé une nouvelle promesse de vente avec la commune.
La Cour de cassation censure cette décision d’annulation, au visa de l’article L 213-11-1 du Code de l’urbanisme : la décision de préemption ayant été annulée après le transfert de propriété, la commune est demeurée propriétaire et l’acquéreur initial est irrecevable à agir en annulation de la vente conclue entre le vendeur et la commune.
A noter :
Lorsque le transfert de propriété entre la collectivité et le vendeur est déjà intervenu, l'annulation de la décision de préemption n'a pas d'effet direct sur la vente. Le titulaire du droit de préemption doit proposer à l'ancien propriétaire d'acquérir le bien par priorité. En cas de refus, l'acquisition doit être proposée à l'acquéreur évincé si son nom figurait dans la déclaration d’intention d’aliéner (C. urb. art. L 213-11-1). Tel était le cas dans l’arrêt commenté : la commune propose à l’acquéreur évincé d’acquérir l’immeuble et une promesse de vente est signée.
L’arrêt apporte alors une précision : dans un tel cas, l’acquéreur n’est plus recevable à agir en annulation de la vente conclue entre le propriétaire initial et la commune. En effet, l’annulation de la décision de préemption ayant eu lieu après le transfert de propriété, la vente consentie à la commune ne peut être annulée.
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