Après avoir signé une promesse de vente portant sur une maison, l’acheteur exerce la faculté de rétractation prévue au contrat. Le vendeur soutient que l’acheteur ne pouvait se rétracter en raison de sa qualité de professionnel. Il l’assigne en paiement de la clause pénale.
La cour d’appel de Paris rejette la demande au motif que, malgré la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acheteur, le vendeur a sciemment accepté la clause, négociée, par laquelle il a donné mandat au notaire de notifier le droit de la rétractation à l’acheteur. Pour elle, le vendeur ne démontre pas que ladite clause serait une clause de style et les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans cette clause avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acheteur, clairement identifié.
La Cour de cassation confirme en précisant que les parties peuvent conférer contractuellement à un acheteur professionnel la faculté de rétractation prévue à l’article L 271-1 du CCH.
A noter : C’est la première fois à notre connaissance que la Cour de cassation apporte cette précision.
Le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur un immeuble d’habitation dispose, on le sait, d’un droit de rétractation de 10 jours (7 jours à l’époque des faits). La protection bénéficie exclusivement à l’acquéreur non professionnel (CCH art L 271-1).
Dans l’arrêt commenté, la clause litigieuse était ainsi rédigée : « Conformément aux dispositions de l'article L 271-1 du CCH, l'acquéreur, non professionnel de l'immobilier, pourra se rétracter à son seul gré, et sans avoir à fournir de justification, dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification du présent acte. Les parties mandatent expressément Maître … à l'effet d'effectuer cette notification ».
Les juges retiennent que cette clause confère un droit de rétractation à l’acheteur, bien qu’il s’agisse d’un professionnel de l’immobilier.
La question de la responsabilité du rédacteur de l’acte risque de se poser. C'est l'occasion de rappeler aux notaires qu'ils doivent impérativement adapter la rédaction de leurs actes à chaque cas particulier.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 45012
