En vue d’homogénéiser le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels et non professionnels, l’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 présenté par le Gouvernement le 10 octobre 2024 prévoit la réintégration des amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de leur bien par ces derniers.
Pour rappel, la qualité de loueur en meublé professionnel est octroyée aux personnes qui remplissent les deux conditions cumulatives suivantes : les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € et ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'IR (CGI art. 155, IV).
En cas de cession du bien ayant été loué, lorsque l’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values privées prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI (CGI art. 151 septies, VII). Actuellement, les loueurs en meublé non professionnels n’ont pas à tenir compte dans le calcul de leurs plus-values des amortissements déduits pendant la période de location, à la différence des loueurs en meublé professionnels qui relèvent quant à eux du régime des plus-values professionnelles.
Afin de pallier cette différence de traitement, l’article 24 du projet de loi complète l’article 150 VB du CGI. Il serait désormais expressément prévu que les loueurs en meublé non professionnels doivent minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI (CGI art. 150 VB, III nouveau).
Les dispositions de l’article 39 C, II-2 du CGI limitent en effet le montant déductible de l’amortissement des biens loués par une personne physique à un montant correspondant à la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (frais d’entretien, de réparation, d’assurances…).
Toutefois, resteraient exclus de cette mesure les amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de l’article 150 VB, II-4° du CGI. Il s’agit des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
L’article 24 du projet de loi ne précise pas les modalités d’entrée en vigueur de la présente mesure. Relevons toutefois que, selon l’exposé des motifs, celle-ci s’appliquerait aux plus-values des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025.
Projet de loi de finances 2025
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