Une promesse unilatérale de vente portant sur une maison est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts au plus tard le 7 août 2015 et de la réalisation de la vente par acte authentique. Par lettre du 7 août 2015, le vendeur fait valoir la caducité de la promesse de vente et refuse de signer l’acte authentique, et assigne ensuite l’acheteur.
La cour d’appel de Toulouse rejette la demande du vendeur en caducité de la promesse. Les juges relèvent que, selon les termes de la promesse, à défaut de recevoir une lettre de l’acheteur justifiant du dépôt de sa demande de prêt et du refus de prêt, le vendeur devait mettre en demeure l’acheteur d’en justifier sous huitaine, pour être libéré de la promesse en raison de sa caducité de plein droit. Faute de mise en demeure, l’acheteur a valablement levé l’option dans le délai contractuellement prévu : la caducité ne peut être retenue.
Confirmation de la Cour de cassation.
A noter :
Aucun texte n’impose à l’acheteur d’informer le vendeur du défaut d’obtention du financement. Toutefois, il est licite de prévoir dans la promesse de vente que l’acheteur devra informer le vendeur des différents évènements liés à l’obtention de son prêt (dépôt de la demande de prêt, réponse du prêteur). L’inobservation de l’obligation d’information à laquelle l’acquéreur est tenu ne peut avoir pour effet d’entraîner la caducité de la vente.
Dans l’arrêt commenté, la promesse de vente prévoyait expressément qu’à défaut de réception de la lettre de l’acheteur l’informant du dépôt de sa demande de prêt et de son refus, le vendeur « aura la faculté de mettre l’acheteur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Passé ce délai, la condition sera censée défaillie et la promesse caduque ». Le vendeur n’ayant pas mis en demeure l’acheteur et s’étant immédiatement prévalu de la caducité de plein droit sans satisfaire à cette formalité préalable et contractuellement prévue, la caducité n’est pas retenue.
