Une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement est signée. L’acheteur constate, après la signature de la promesse, des nuisances sonores dans les lieux lors de l’utilisation d’appareils sanitaires par les occupants des logements contigus. Malgré les travaux d’isolation réalisés par le vendeur, l’acheteur informe le vendeur de son refus d’acquérir le bien en raison de la persistance des nuisances sonores et restitue les clés. Le vendeur assigne l’acheteur en paiement de l’indemnité d’immobilisation.
La cour d’appel de Paris rejette la demande du vendeur. Les juges constatent que, selon les termes de la promesse, le montant partiel de l’indemnité d’immobilisation versé par l’acheteur au notaire doit lui être restitué si la non-réalisation de la vente est imputable au seul vendeur. Ils relèvent que les nuisances sonores persistent en dépit de travaux du vendeur et en déduisent que la non-réalisation de la vente est imputable au seul vendeur qui ne peut prétendre à aucune indemnité d’immobilisation.
Confirmation de la Cour de cassation.
A noter :
La jurisprudence considère que l'indemnité d'immobilisation doit être restituée au bénéficiaire lorsque son refus d'achat est légitime. Cette légitimité peut d'abord résulter de la découverte d'éléments qui auraient pu manifestement conduire à l'annulation de la vente si celle-ci était intervenue (vice, défaut de conformité du bien). Mais elle peut aussi être retenue lorsque des manquements commis par le promettant exposent seulement le futur propriétaire à un risque qu'il n'est pas tenu d'assumer.
Dans l’arrêt commenté, sur le fondement des termes de la clause de la promesse de vente, les juges, par leur appréciation souveraine, retiennent que la non-réalisation de la vente est imputable au vendeur, reconnaissant ainsi la légitimité du refus d’achat.
