Une promesse de vente d’un appartement est signée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Le même jour, les parties concluent une convention d’occupation précaire autorisant l’acheteur à occuper le bien pendant 9 mois dans l’attente de la réitération. Faute de prêt, la réitération n’a pas lieu mais l’acheteur se maintient dans les lieux. Le vendeur assigne l’acheteur en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et dommages et intérêts. L’acheteur fait valoir que le recours à une convention d’occupation précaire est valable à condition qu’il existe des circonstances particulières constituant un motif légitime de précarité empêchant les parties de conclure un bail. Considérant que ces conditions ne sont pas réunies, il demande la requalification de cette convention en bail d’habitation.
Les juges rejettent sa demande : l’intention commune des parties, expressément consignée dans la promesse de vente, était de permettre à l’acheteur, moyennant une redevance modique, d’occuper les lieux pendant 9 mois, dans l’attente de réitération conditionnée par l’obtention d’un prêt. Pour les juges, l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties est caractérisée, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire.
A noter : Confirmation de jurisprudence.
Les tribunaux apprécient souverainement et strictement si les conditions sont remplies pour qu’une mise à disposition soit qualifiée d’occupation précaire. Le recours à une telle convention est justifié si la précarité résulte de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (Cass. 3e civ. 9-11-2004 n° 03-15.084 : BPIM 1/05 inf. 75). Cette qualification a été retenue en cas de mise à disposition d’un local dans l’attente d’une expropriation (Cass. 3e civ. 6-11-1991 n° 90-16.514 : RJDA 12/91 n° 1003), de la reconstruction des locaux de l’occupant détruits par un incendie (Cass. 3e civ. 2-4-2003 n° 01-12.923 : BPIM 5/03 inf. 315), ou, comme dans l’arrêt commenté, dans l’attente de la réalisation d’une condition suspensive de l’obtention d’un prêt (Cass. 3e civ. 31-1-2012 n° 10-28.591 : BPIM 2/12 inf. 161). En revanche, elle a été écartée dans le cas d’un contrat par lequel le propriétaire avait autorisé une personne à occuper le bien pendant 18 mois, l’occupant s’engageant à quitter les lieux ou à acquérir le local à l’issue de cette période (Cass. 3e civ. 29-4-2009 n° 08-10.506 : BPIM 3/09 inf. 240).
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 48794
