Une société, propriétaire d’un appartement situé au 2e étage d’un immeuble en copropriété, assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d’assemblée générale lui ayant refusé l’autorisation d’apposer des plaques professionnelles. Selon elle, si l’état descriptif de division identifie les lots comme des appartements, le règlement de copropriété, document contractuel, stipule que l’immeuble est à usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation pour les locaux situés aux étages et combles. Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit constaté que, en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au 2e étage et aux étages supérieurs ne peuvent pas être occupés à titre professionnel.
La cour d’appel de Metz accueille la demande du syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation confirme et admet, au cas particulier, la valeur contractuelle conférée par le règlement de copropriété à l’état descriptif de division. En affectant les lots situés au-dessus du 1er étage à une destination exclusive d’habitation, l’état descriptif n’est pas en contradiction avec le règlement selon lequel l’immeuble est à usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation pour les lots situés dans les étages supérieurs. Les dispositions de l’état descriptif étant plus précises, car portant sur chaque lot, les locaux situés au 2e étage ainsi qu’aux étages supérieurs ne peuvent pas être occupés à titre professionnel.
A noter : solution inédite. Contrairement au règlement de copropriété, document contractuel, l'état descriptif de division a pour fonction d’identifier l'immeuble auquel il s'applique, d'opérer une division en lots et d’attribuer un numéro à chaque lot (Décret 55-1350 du 14-10-1955 art. 71-1). L'état descriptif de division établi pour les besoins de la publicité foncière est un document non contractuel (Cass. 3e civ. 8-7-1992 n° 90-11.578 : Bull. civ. III n° 241 ; Cass. 3e civ. 8-4-2014 n° 13-11.633), et ce même s’il est inclus dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ. 3-6-1998 n° 96-20.142 : Loyers et copr. 1998 comm. n° 226). La Cour de cassation a toutefois admis la valeur contractuelle de l'état descriptif lorsque, faute de règlement de copropriété établi pour l'immeuble, il est le seul document de référence définissant la nature et la destination de chaque lot (Cass. 3e civ. 3-12-2008 n° 07-19.313 : BPIM 1/09 inf. 58).
En l’espèce, le règlement de copropriété stipulait expressément que les copropriétaires entendaient attribuer à l’état descriptif de division un caractère conventionnel. Il énonçait clairement dans son article 8 que « l'état descriptif de division, ci-inclus, dont chaque copropriétaire a eu connaissance et accepté les termes, a même valeur contractuelle que le règlement lui-même : il détermine l'affectation particulière de chaque lot dépendant du groupe de bâtiments que son propriétaire s'oblige à respecter ».
La Cour de cassation a donc admis la valeur contractuelle de l’état descriptif de division alors même qu’il existe un règlement de copropriété, valeur conférée par le règlement de copropriété lui-même dont il complète les dispositions. Dans la mesure où les dispositions de l’état descriptif de division sont plus précises que celles du règlement de copropriété, les juges ont pu valablement décider que les locaux situés au 2e étage et aux étages supérieurs ne pouvaient pas être occupés à titre professionnel et que la société propriétaire ne pouvait pas apposer des plaques professionnelles.
Anne ICART
Pour en savoir plus sur l'état descriptif de division : voir Mémento Gestion immobilière n° 35365
