Une cour d’appel ne peut pas faire droit à la demande de légataires de modifier à la baisse la valeur des biens immobiliers reçus du défunt compte tenu du prix de revente de ces biens, en relevant qu’il s’est écoulé un délai d’à peine plus de six mois entre le décès et conclusion des deux avant-contrats entre ses légataires et les acquéreurs et en retenant qu’il est démontré que les biens n’avaient subi aucune transformation et que les prix auxquels ces cessions ont été consenties constituent une référence objective pour déterminer leur valeur vénale réelle sur le marché immobilier local dont la variabilité ne pouvait s’envisager sur une aussi courte période en l’absence d’événement exceptionnel.
A noter :
a. En l'espèce, le décès était survenu le 8 septembre 2014 et la déclaration de succession initiale avait été déposée le 23 décembre 2014 et enregistrée le 6 janvier 2015. La valeur des biens immobiliers en question avait alors été fixée à 700 000 € et 70 000 €. Par actes authentiques signés les 29 mai et 30 juin 2015, les légataires avaient revendu ces biens aux prix respectifs de 600 000 € et 56 000 €, ces deux actes ayant chacun été précédés d'avant-contrats sous seing privé conclus respectivement les 26 mars et 1er avril 2015. Le 29 septembre 2015, une déclaration de succession rectificative avait été déposée, modifiant à la baisse l'évaluation des deux biens immobiliers et une réclamation avait été formulée afin d'obtenir une réduction des droits. La cour d’appel de Montpellier avait reconnu l’erreur d’évaluation et validé la demande (CA Montpellier 16-9-2022 n° 17/04953).
b. La Cour de cassation confirme sa jurisprudence selon laquelle, pour la détermination de la valeur vénale réelle d’un bien, une vente postérieure au fait générateur de l’impôt n’est pas susceptible de constituer un élément de comparaison adéquat (Cass. com. 19-6-1990 n° 868 P). Il n’est dérogé à ce principe qu’à titre exceptionnel lorsqu’il n’existe aucun élément de comparaison antérieur ou concomitant au décès (Cass. com. 16-4-2013 n° 12-16.266 F-D). Or, dans la présente affaire, il n’était fait mention d’aucune absence d’élément de comparaison antérieur. Les légataires s’étaient simplement référés au prix de revente des biens immobiliers.
