Un ensemble foncier est divisé. Sur une partie du terrain est créé un lotissement et sur l’autre partie, est créée une ZAC portant sur 450 logements. Le propriétaire de la ZAC assigne le propriétaire du lotissement en reconnaissance d’une servitude de passage conventionnelle et autorisation d’effectuer en sous-sol des travaux d’installation de tous réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la ZAC.
Les juges d’appel, examinant divers titres de propriété, reconnaissent l’existence d’une servitude de passage conventionnelle pour assurer la desserte de la ZAC et leur interprétation large de l’acte constitutif de la servitude les conduit à autoriser l’installation des réseaux dans le sous-sol du passage.
Cassation partielle. Une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit. Au cas particulier, l’acte constitutif de la servitude ne conférait pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol.
A noter : l’acte constitutif de la servitude de passage doit prévoir expressément le droit d’effectuer les travaux de raccordement aux réseaux pour permettre l’alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone et égout du fonds servant. Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation se prononce au visa de l’ancien article 1134 du Code civil (devenu l’article 1103) aux termes duquel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». La solution rendue n’est pas nouvelle mais par le passé la Haute Juridiction s’était prononcée au visa des articles 686 et 691 du Code civil qui traitent des servitudes conventionnelles (Cass. 3e civ. 8-4-2010 n° 09-65.261 FS-PB : BPIM 3/10 inf. 269).
En s’attachant au respect strict du titre constitutif de la servitude, les juges assurent une meilleure protection du propriétaire du fonds servant. D’ailleurs, dans ce même arrêt, la Cour de cassation fait droit à la demande d’indemnisation des propriétaires du fonds servant au titre de l’aggravation de la servitude de passage (C. civ. art. 702). Pour cette dernière, la création sur le fonds dominant d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements (450 !) entraîne une aggravation de la servitude conventionnelle, le titre de la servitude n’ayant pas prévu un tel passage.
Juliette COURQUIN
Pour en savoir plus sur l'exercice des servitudes : voir Mémento Urbanisme Construction nos 23050 s.
