On ne peut avoir de vues droites sur le voisin s’il n’y a pas 1,90 m de distance entre le mur où on les pratique et ce terrain (C. civ. art. 678).
Le propriétaire d’une parcelle ouvre des vues sur une autre parcelle séparée de la sienne par une bande de terrain. Le voisin agit en démolition et remise en état, estimant que les vues ne respectent pas la distance légale minimale.
La cour d’appel condamne l’auteur des vues à les supprimer, retenant qu’aucun des voisins n’est propriétaire de la bande de terrain séparant leurs fonds et que ces vues se trouvent à moins de 1,90 m du fonds voisin.
Cassation : les distances prescrites par l’article 678 du Code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisqu’ils étaient séparés par une bande de terrain, peu important l’usage commun de celle-ci.
A noter : Revirement de jurisprudence.
La Cour de cassation a d’abord affirmé que l’article 678 ne concerne que les propriétés contiguës. Elle a donc écarté son application dans deux affaires où les fonds étaient séparés par une bande de terrain appartenant à un tiers (Cass. 3e civ. 21-12-1987 n° 86-16.177: Bull. civ. III n° 217 ; Cass. 3e civ. 22-3-1989 n° 87-16.753 : Bull. civ. III n° 74). Elle a ensuite précisé que cet article devait en revanche s’appliquer lorsque les fonds étaient séparés par un espace privé à usage commun (Cass. 3e civ. 14-1-2004 n° 02-18.564 FS-PBR : BPIM 3/04 inf. 147 ; D. 2004 p. 2409 obs. N. Reboul-Maupin ; H. Périnet-Marquet, chron. droit des biens : JCP G 2004 n° 171). Dans notre affaire, la Cour de cassation revient sur la solution de 2004. Ce revirement s'explique : les prescriptions légales en matière de vues sur le fonds voisin constituent une exception à la liberté des propriétaires. En tant que dispositions d’exception, elles doivent être interprétées strictement (en ce sens, voir F. Zenati : « Les prescriptions relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin ne concernent que les propriétés contiguës » : RTD civ. 1991 p. 147).
Claire BABINET
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme construction n° 22755
