Un appartement et des combles aménagés sont vendus entre particuliers. Les acheteurs assignent les vendeurs en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés en soutenant que le plancher des combles présente une faiblesse. Les juges condamnent les vendeurs à payer aux acheteurs 30 000 € à titre de dommages-intérêts. Ils considèrent que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice et que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut pas s’appliquer pour les raisons suivantes :
- l’acte de vente mentionne la réalisation de travaux d’aménagement du vendeur et notamment le percement du plafond et l’ouverture d’une trémie ;
- des photographies démontrent qu’à l’issue de ces travaux le plancher repose sur de simples pièces de charpente qui constituaient jusqu’alors l’ossature soutenant le faux plafond, structure sans rapport avec des poutres porteuses ;
- le vice affecte gravement l’usage de la pièce et le rend dangereux.
A noter : la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est valable entre non-professionnels mais elle ne peut pas être invoquée par un vendeur de mauvaise foi. Il suffit, pour caractériser cette mauvaise foi, que le vendeur ait eu connaissance du vice au moment de la vente et n’en ait pas informé l’acheteur.
En pratique : lorsque le vendeur est de mauvaise foi, la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est inopposable à l’acheteur et le vendeur doit lui restituer de tout ou partie du prix mais aussi verser des dommages et intérêts (C. civ. art. 1645).
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur la garantie des vices cachés : voir Mémento Gestion Immobilière n° 10740 s.
