Une maison d’habitation est vendue puis revendue trois ans après. Les derniers acheteurs constatent après leur entrée dans les lieux qu’une trappe, située sous un tapis sur la terrasse de l’immeuble (sic), devant la porte fenêtre du salon, donne accès à une cave dans laquelle des étais soutiennent la dalle du salon. Une expertise révèle que l’absence d’entretien des poutres de la dalle affecte la solidité du sol du séjour. Les acheteurs assignent les vendeurs, les revendeurs et les notaires en indemnisation de leur préjudice. Le revendeur fait valoir qu’il ignorait l’existence de cette cave et les notaires indiquent que si le mandat de vente mentionnait l’existence d’une cave, les vendeurs avaient déclaré que cette cave était comblée.
Les juges retiennent que le revendeur, qui n’a pas pu ignorer l’existence de cette trappe pendant trois ans, a fait preuve d’une réticence dolosive et doit indemniser les acheteurs du coût des travaux de reprise de la dalle et de leur préjudice de jouissance.
Les vendeurs initiaux sont condamnés à indemniser leur acheteur (le revendeur) du préjudice (égal au montant auquel ce dernier a lui-même été condamné) que lui cause leur réticence dolosive, l’acte de vente ne mentionnant pas l’existence de la cave et des étais.
La responsabilité des notaires est écartée aux motifs qu’ils ne pouvaient pas suspecter que les déclarations des vendeurs étaient destinées à cacher un élément dépréciant la valeur du bien et ignoraient l’état réel de la cave.
A noter : à construction baroque, solution classique. La jurisprudence admet depuis longtemps que le dol peut résulter d’une simple réticence, en l’absence même de tout acte positif (Cass. 3e civ. 15-1-1971 n° 69-12.180). L’obligation de contracter de bonne foi impose aux cocontractants de s’informer mutuellement et complètement des caractéristiques du bien et de l’opération dans sa globalité. Toute omission d’informer son cocontractant peut, si elle est intentionnelle et déterminante pour la victime, être dolosive.
Le vendeur est tenu d’informer l’acheteur des caractéristiques physiques du bien. Il en est ainsi en cas de vente d’une maison dont la toiture repose depuis près de 20 ans sur une vingtaine de crics d'automobile soudés sur les poutres-treillis (Cass. 3e civ. 4-10-2011 n° 10-25.051 : BPIM 6/11 inf. 477, rendu sur le fondement du manquement au devoir de loyauté).
Depuis la réforme du droit des contrats, le Code civil consacre la dissimulation intentionnelle comme élément constitutif du dol (C. civ. art. 1137), reprenant ainsi les solutions dégagées par la jurisprudence antérieure.
Séverine JAILLOT
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 6260
