La Quotidienne : Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?
Philippe Buyens : Un mandataire immobilier, appelé aussi conseiller immobilier indépendant, est un agent commercial qui travaille en home office pour le compte d’une enseigne titulaire d’une carte professionnelle.
La Quotidienne : En quoi ses missions diffèrent-elles de celles de l'agent immobilier ?
P. B. : Depuis l’adoption de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN), seul le titulaire d’une carte professionnelle peut revendiquer le titre d’ « agent immobilier ». On peut donc comparer le mandataire immobilier au négociateur immobilier. Il n’y a aucune différence dans les missions confiées, si ce n’est que dans l’inconscient collectif, le négociateur travaille en agence et le mandataire en home office avec une vitrine professionnelle digitale.
La Quotidienne : Sous quel statut juridique peut-il exercer sa profession ?
P. B. : Le mandataire immobilier a un statut de travailleur indépendant. Il doit être enregistré au registre spécial des agents commerciaux du tribunal de commerce de son département. Il travaille soit en micro entreprise (exemple : auto-entrepreneur), soit en entreprise individuelle.
La Quotidienne : Quelles sont les obligations légales liées à chacun de ces statuts ?
P. B. : Il y a un statut -celui d’agent commercial- et deux régimes fiscaux. Dans tous les cas, il doit remplir une condition de moralité (casier judiciaire vierge) pour que la CCI lui délivre son attestation professionnelle immobilière.
La Quotidienne : Dans quels cas le mandataire immobilier engage-t-il sa responsabilité civile professionnelle et/ou pénale ? Est-il tenu à un devoir de conseil ? Quelle en est l’étendue ?
P. B. : Depuis la loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), l’agent commercial a l’obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette obligation a notamment pour objectif de couvrir le risque de voir la responsabilité du mandataire engagée dans le cadre de sa mission. Ce dernier est soumis à un devoir de conseil et d’information qui a tendance à s’étendre.
L'intermédiaire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur et qu'il se renseigne sur tous les points d'une certaine importance (CA Douai, 12 mai 2016 n°15/01729).
Cette obligation est large car, outre conseiller et informer, il doit se renseigner et faire un minimum de recherches. Ainsi, il a pu être jugé que l’agent immobilier ne doit pas se limiter à reprendre la déclaration du vendeur mais qu’il est tenu de faire des vérifications élémentaires.
Il faut relativiser cette obligation car l’agent commercial n’est pas un professionnel de la construction et ne doit pas conseiller au même titre qu’un professionnel de ce secteur (CA Paris, 12 février 2016 n°14-21109).
Globalement, lorsque le sujet ne dépend pas de sa compétence, il doit faire preuve de vigilance en présence d’éléments suspects.
Sa responsabilité pénale peut éventuellement être engagée sur les aspects de publicité trompeuse ou de pratiques déloyales. Elle pourrait également être engagée pour toute autre infraction relative au monde des affaires (abus de confiance, escroquerie). Mais ces exemples sont rares.
Propos recueillis par Angeline DOUDOUX
Philippe BUYENS, Directeur général de Capifrance
