Désirant se porter acquéreur d’un appartement et de deux emplacements de stationnement, une société adresse au propriétaire une offre d’achat au prix de 830 000 €. Celui-ci accepte l’offre, mais refuse ultérieurement de réitérer la vente. Estimant que la vente est parfaite, l’auteur de l’offre d’achat assigne le propriétaire en justice pour voir constater la perfection de la vente et obtenir le paiement de dommages et intérêts.
Il est débouté. La cour d’appel considère que l’offre d’achat acceptée par le vendeur ne vaut pas vente. Elle ne constitue, selon elle, qu’une offre d’entrer en pourparlers dans la mesure où la vente était soumise à la conclusion d’une promesse de vente devant en préciser les modalités.
La Cour de cassation censure la décision pour violation de l’article 1583 du Code civil, qui prévoit que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. La Cour constatant que ni l’offre d’achat ni son acceptation ne faisait de la signature d’une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la vente était donc parfaite.
A noter :
Le contrat de vente est un contrat de nature consensualiste qui se forme par la simple rencontre des consentements. L’article 1583 du Code civil pose ce principe en énonçant que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Il en résulte que l’acceptation d’une offre de vendre ou d’acquérir qui comprend les éléments essentiels du contrat, à savoir la chose et le prix, suffit à former la vente et entraîner le transfert de propriété. L’arrêt commenté ne fait qu’appliquer ce principe.
Cet effet peut s’avérer dangereux tant pour l’acquéreur que pour le vendeur. Aussi est-il conseillé aux parties d’inclure dans l’offre d’achat ou de vente qu’ils formulent une clause ayant pour effet de subordonner la formation du contrat à la signature de l’acte authentique de vente et à la réalisation de conditions suspensives (délivrance de renseignements d’urbanisme ne révélant pas de servitudes ou prescriptions administratives de nature à mettre en cause le droit de propriété ou de jouissance normale du bien, absence d’inscription hypothécaire, obtention de crédit…). L’article 1583 n’étant pas d’ordre public, il est en effet possible de déroger au principe du consensualisme.
Suivez les dernières actualités en matière immobilière et assurez la relance d’activité pour vos clients ou votre entreprise avec Navis Immobilier :
Vous êtes abonné ? Accédez à votre Navis Immobilier à distance
Pas encore abonné ? Nous vous offrons un accès au fonds documentaire Navis Immobilier pendant 10 jours.
