Une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation est signée. Les acheteurs refusent de réaliser la vente en invoquant une inondation survenue au sous-sol de l’immeuble. Les vendeurs les assignent en paiement de l’indemnité d’immobilisation.
La cour d’appel de Paris prononce la résolution de la promesse unilatérale de vente pour manquement à l’obligation de délivrance. Elle retient que, le sous-sol de l’immeuble ayant été aménagé en une cuisine et un bureau, ces pièces, destinées à l’habitation, devaient être à l’abri des infiltrations d’eau et de l’humidité et que l’inondation qui y est apparue établit que le bien ne présentait pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales.
Cassation : la garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale. Jugé que les infiltrations d’eau faisaient obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, ce dont il résulte qu’elles constituaient des vices cachés.
A noter :
Rappel d'une jurisprudence constante. Lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l'action en garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de la demande de l'acquéreur (Cass. 3e civ. 17-11-2021 n° 20-15.567 F-D : RJDA 2/22 n° 72 ; Cass. 1e civ. 14-5-1996 n° 94-13.921 : RJDA 10/96 n° 1177 ; Cass. 3e civ. 24-4-2003 n° 98-22.290 : RJDA 8-9/03 n° 826). Dans ce cas, les juges n'ont pas à procéder à une recherche inopérante sur l'obligation de délivrance conforme (Cass. 3e civ. 16-5-2019 n° 18-13.703 F-D).
En conséquence, lorsque le défaut du bien constitue un vice caché, l'acquéreur ne peut agir que sur le fondement des vices cachés. Il ne peut pas agir sur le fondement du défaut de délivrance, ou de l'obligation d'information ou de l'erreur sur les qualités substantielles du bien.
