Initialement, les organismes de foncier solidaire (OFS) avaient pour objet principal la réalisation de logements destinés à des ménages modestes dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS). Depuis la loi 3DS du 21 février 2022, leurs compétences sont étendues, à titre subsidiaire, à la réalisation au moyen d’un bail réel solidaire d'activité (BRSA) de locaux à usage commercial ou professionnel sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale.
Le décret 2024-838 du 16 juillet 2024 fixe les mesures d'application de ces évolutions législatives.
Ainsi, les modalités de gestion des OFS sont modifiées pour tenir compte de cette éventuelle activité subsidiaire relative au BRSA. Le décret précise en outre que le caractère subsidiaire de l’activité est apprécié au regard de la surface de plancher pouvant être affectée au BRSA. Elle doit être limitée à 30 % de la surface totale de plancher affectée au logement en BRS au sein d'une même opération immobilière (C. urb. art. R 329-3 modifié).
Les conditions de mise en œuvre du BRS évoluent également. Le patrimoine immobilier des candidats au BRS est désormais pris en compte dans la procédure d’attribution des logements : le preneur ne doit pas être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités, qui pourrait constituer sa résidence principale, ni d’un logement dont les revenus lui permettraient d’établir sa résidence principale dans un autre logement du parc privé (CCH art. R 255-1-1 nouveau). Sauf interdiction de mise en location prévue au BRS, si le preneur souhaite louer tout ou partie du logement objet de son BRS qu'il occupe à titre de résidence principale, il doit informer au préalable l'OFS en précisant la période et la partie du logement sur laquelle porte cette location (CCH art. L 255-2 modifié).
Le décret fixe les conditions financières du BRSA. Du fait que la cession ne porte pas sur la pleine propriété du local, le plafond de prix de cession du bien objet du BRSA doit présenter une décote significative par comparaison à la valeur, sur le marché libre, de locaux commerciaux similaires et situés à proximité du local. En cas de cession par le preneur, le prix des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien n'excède pas le prix d'acquisition de ces droits réels, actualisé par application de la variation d'un indice choisi par l'OFS et majoré de la valorisation des travaux d'amélioration effectués entre l'acquisition et la cession, à l'exception de ceux réalisés pour l'adaptation du local à l'activité du cédant. Les modalités de valorisation et la nature des travaux sont déterminées par le BRSA liant le preneur et l'OFS. Le BRSA peut fixer une méthode d'évaluation du prix de cession des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien (CCH art. R 256-1 et R 256-2 nouveaux).
Lorsque le BRSA est consenti à un opérateur, le montant des plafonds de loyer applicables, par contrat d'occupation, à la micro-entreprise est fixé par le BRSA. Ce plafond doit présenter une décote significative par comparaison aux loyers pratiqués pour des biens similaires situés à proximité du local. Révisé tous les 3 ans à l'initiative de l’opérateur, le loyer est constitué d'une part fixe ne pouvant excéder le plafond et, le cas échéant, d’une part variable. Lorsqu'une part variable est prévue, ses modalités de calculs sont fixées dans le contrat d'occupation. Lors des révisions triennales, le montant de la part variable est calculé à due proportion de l'évolution constatée des bénéfices de la micro-entreprise sur la période des 3 exercices précédents. Le montant du loyer ne peut pas être inférieur au montant de la redevance foncière due par l’opérateur à l'OFS (CCH art. R 256-4 nouveau). Le décret prévoit des modalités similaires pour la fixation et l’évolution du montant de cette redevance foncière (CCH art. R 256-7 nouveau).
Le décret propose aussi une liste de sous-critères d'éligibilité applicables aux micro-entreprises sur laquelle peut se fonder l’OFS pour l’attribution d’un local en BRSA, notamment le chiffre d’affaires, l’effectif de l’entreprise ou le type d’activité (CCH art. R 256-3 nouveau).
Par ailleurs, il est désormais prévu que, dans les immeubles en copropriété, la convocation à l’assemblée générale et le procès-verbal dressé à l’issue de cette assemblée devront être notifiés par le syndic au preneur du BRS ou du BRSA, ainsi qu’à l'OFS (CCH art. R 255-11 nouveau pour le BRS et art. R 256-11 nouveau pour le BRSA).
L’entrée en vigueur du décret est fixée au 18 juillet 2024, à l’exception des dispositions relatives exclusivement au BRS qui ne s'appliqueront qu’aux demandes de logement présentées à compter du 1er janvier 2025.
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