Pour favoriser le développement des logements intermédiaires en zone tendue, le Gouvernement a créé en février 2014 le bail réel immobilier (Ord. 2014-159 du 20-2-2014 : BPIM 2/14 inf. 77). Conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, ce bail oblige le preneur à construire ou à réhabiliter les constructions existantes, en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété de logements à usage de résidence principale, à des prix ou loyers abordables et selon des conditions de ressources fixés par décret (CCH art. L 254-1).
Singularité de ce bail, la possibilité donnée au preneur de céder son droit de propriété temporaire sur le bâti, avec maintien du caractère intermédiaire du logement pendant toute la durée du bail (CCH art. L 254-2, al. 3).
Plus de 2 ans après la création du bail réel immobilier, le décret sur ses modalités d’application est enfin paru. Ses dispositions sont entrées en vigueur le 30 juin 2016.
Elles précisent tout d’abord les modalités de contrôle de l’affectation des logements au secteur intermédiaire (CCH art. R 254-1 à 254-4 nouveaux). Une copie du dernier avis d’imposition ou de non-imposition du locataire ou de l’accédant doit notamment être annexée au contrat de bail (CCH R 254-2 nouveau).
Le décret indique ensuite les modalités de fixation du prix de cession par le preneur de son droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées (CCH R 254-5 nouveau). Pour tenir compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier, la valeur des droits réels cédés ne doit pas dépasser un certain plafond. Celui-ci est défini selon une formule tenant compte de la durée du bail restant à courir, du taux de capitalisation annuel et de la valeur locative annuelle du bien pour l’année de cession. Cette méthode de calcul devrait permettre d’obtenir un prix régulé fondé sur l’observation des évolutions du marché.
Enfin, le décret fixe les sanctions applicables en cas de méconnaissance des conditions d’affectation des logements. Les parties peuvent agir en nullité du contrat dans un délai de 5 ans à compter de sa signature (CCH art. R 254-6 nouveau). L’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles (le non-paiement de la redevance notamment) peut conduire à la résiliation amiable ou judiciaire du bail (CCH art. R 254-7 nouveau).
Florence GALL-KIESMANN
Pour en savoir plus sur le bail réel immobilier : voir Mémento Urbanisme- construction nos 83900 s.
