Des particuliers font construire un immeuble comprenant au rez-de-chaussée un local commercial. L’ouvrage est réceptionné. Le maître de l’ouvrage et le locataire auquel le local commercial est destiné font procéder à une expertise qui révèle que les locaux ne respectent pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un seuil de 20 centimètres au niveau de l’entrée principale du local commercial. Ils assignent les constructeurs en démolition et reconstruction totale de l’immeuble et demandent une indemnisation pour perte de revenus locatifs et du fonds de commerce pendant la période de réalisation de ces travaux.
La cour d’appel les déboute. Sur pourvoi, les demandeurs font valoir essentiellement que le juge du fond ne pouvait refuser toute indemnisation.
Leur pourvoi est rejeté. La Cour de cassation relève que l’expert n’a pas préconisé la démolition de l’immeuble, mais des travaux d’adaptation impliquant soit l’aménagement du trottoir, soit l’abaissement du plancher. Or, le maître de l’ouvrage n’a pas fait les démarches nécessaires auprès de l’administration pour obtenir l’autorisation d’aménager le trottoir et n’a pas établi que l’abaissement du plancher aurait rendu impraticables l’accès et l’usage de la pièce du sous-sol ; en sorte que, statuant dans les limites de sa saisine, et tout en constatant le préjudice dans son principe, la cour d’appel a justifié sa décision.
A noter : Qu’est ce qui explique la large diffusion de cet arrêt ? Peut-être moins le fond du litige que la mise au point opérée par la Cour de cassation sur la limite de la saisine du juge.
Sur le fond, peu de commentaire. Bien que l’arrêt de cassation ne le dise pas (le moyen le dit), il semble que le défaut de conformité aux règles relatives à l’accessibilité des locaux aux handicapés ait justifié la reconnaissance de la garantie décennale par les juges de première instance. Le défaut de conformité n’était donc pas apparent pour le maître de l’ouvrage.
Sur la sanction encourue, il a parfois été jugé qu’en cas de défaut de conformité, la remise de l’immeuble à l’identique peut être ordonnée (Cass. 3e civ. 13-4-1983 : RDI 1983 p. 458). Mais, si d’une manière générale, il faut favoriser la réparation en nature (Cass. 3e civ. 13-4-1983 précité), celle-ci n’est pas de droit. Le juge du fond dispose d’un pouvoir d’appréciation et il peut préférer l’allocation d’une indemnité (Cass. 3e civ. 24-6-2014 n° 13-18.916 : BPIM 5/14 inf. 328). Il est probable que l’appréciation du juge soit souveraine, bien que la Cour de cassation se réserve un contrôle sérieux de motivation, en particulier lorsque les travaux de reconstruction sont onéreux (Cass. 3e civ. 13-1-1964 : D. 1964 som. p. 69). Dans l’affaire commentée, la démolition et la reconstruction ne s’imposaient pas car l’expert avait préconisé d’autres solutions dont la mise en œuvre n’avait pas été tentée par le maître de l’ouvrage. Il n’y avait donc pas lieu à démolition et reconstruction de l’immeuble. Du chef du rejet de l’action en démolition, la solution est donc logique.
Reste que les demandeurs reprochaient à la cour d’appel d’avoir refusé d’évaluer le préjudice dont elle avait constaté l’existence. Le juge du fond doit effectivement évaluer le préjudice qu’il constate. Encore faut-il que la demande lui en soit faite. Or, selon l’arrêt, la demande tendait exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce pendant la période de réalisation de ces travaux… Il est probable, si le litige se poursuit, qu’il sera statué sur le montant du préjudice issu du défaut de conformité et sur le dommage consécutif (perte des revenus locatifs et du fonds de commerce).
Bernard BOUBLI, Conseiller doyen honoraire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 9845
